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320 LES PROMESSES DE VENTE ET D'ACHAT IMMOBILIÈRES

l'effet de la renonciation de l'acquéreur substitué aux conditions suspensives stipulées dans l'intérêt de l'acquéreur initial, déclare que la renonciation demeure « sans effet à l'égard du vendeur », tant qu'elle n'a pas été
signifiée à celui-ci par l'acquéreur initial240.
Finalement, on aboutit à la conclusion suivant laquelle la clause de substitution doit être qualifiée de sui generis. Ce constat n'est peut-être pas satisfaisant intellectuellement, mais une telle solution est dans la logique de
l'élaboration d'une clause par la pratique. Cette dernière ne cherche pas
à se rattacher à une institution déjà connue ; elle a seulement en vue un
résultat pratique concret241.

b. La protection du substitué
414. Il est nécessaire de s'interroger sur l'application au substitué de certaines
règles protectrices, ce qui vise pratiquement le délai de rétractation et la
condition suspensive d'obtention du prêt.
Le substitué à qui l'on propose d'acquérir un immeuble a-t-il droit à la protection instaurée par la loi SRU ? Cela revient à s'interroger sur l'application
de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, question
qui n'a pas pour le moment été résolue par la Cour de cassation. Une
réponse affirmative s'impose. Comme on a pu le dire, « l'insertion dans
une promesse unilatérale de vente d'une clause de substitution n'est, d'évidence, pas de nature à faire obstacle à l'application de l'article L. 271-1 »242.
Il aura la possibilité de se rétracter sans motif. Cette rétractation aura pour
conséquence de faire en quelque sorte revivre la promesse initiale. La principale difficulté consiste à déterminer comment le droit de rétractation ou
de réflexion doit être purgé, puisque l'on peut hésiter sur l'application de
cette disposition dans les rapports entre le promettant et le substitué ou
entre le bénéficiaire et le substitué. La logique voudrait que la réponse
résulte de la nature juridique de la clause de substitution et du fondement
de la règle protectrice.
Si l'analyse de la stipulation pour autrui était maintenue, il est certain qu'il
appartiendrait au promettant de faire bénéficier le substitué du délai de
réflexion. En effet, la promesse n'aura jamais transité par le patrimoine
240. Cass. 3e civ., 12 juin 1985 : Bull. civ. III, nº 95.
241. La doctrine a proposé d'autres qualifications par exemple la stipulation pour autrui MARTIN,
« La stipulation de contrat pour autrui », D. 1994, 145, la cession de contrat MALAURIE, AYNÈS et
GAUTIER, Contrats spéciaux, nº 116, ou la délégation SOUBISE, « La transmission, par substitution
de bénéficiaire, des droits conférés par une promesse de vente », D. 1994, 237.
242. PÉRINET-MARQUET, « Les difficultés de délimitation du champ d'application des droits de
rétractation et de réflexion offerts à l'acquéreur immobilier. Article L. 271-1 du Code de la
construction », JCP 2002, I, 129, nº 41.



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