Revue - Defrénois n° 17 du 7 septembre 2017 - 36

PRATIQUE QuESTIOnS-RépOnSES
Un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au
1er janvier 1970. Cette date correspond à la période où tout propriétaire
a dû établir, pour les besoins de l'assiette des impôts locaux, une déclaration de ses biens en indiquant le caractère de l'occupation de chaque
local. Le contenu de ces déclarations ne constitue cependant qu'un
mode de preuve parmi d'autres (actes notariés, baux, annuaires téléphoniques, ...) de l'usage effectif en 1970.
Les locaux construits ou transformés après 1970 ont l'usage pour lequel la
construction ou les travaux ont été autorisés. Ce principe mérite toutefois
d'être nuancé (voir l'ouvrage de Daudré G. et Wallut P., Changements
d'usage des locaux d'habitation, 2e éd., 2016, LexisNexis, n°s 303 et s.).
Enfin, lorsqu'une autorisation avec compensation a été accordée après
1970, le local est réputé avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Il convient d'être vigilant sur ce dernier point. En effet, si le principe en
vigueur avant l'ordonnance du 8 juin 2005 était que toutes les autorisations avaient un caractère personnel, cette ordonnance avait admis que
les autorisations ayant donné lieu à une compensation effective avaient
un caractère réel, transmissible avec le local. Cependant, lors de sa ratification, il a été ajouté que ce caractère réel ne s'appliquait qu'à compter
de son entrée en vigueur, soit le 10 juin 2005. La conséquence en est
que, pour conserver l'usage autre qu'habitation, le local ayant fait l'objet
d'une compensation ne doit pas avoir été cédé ou avoir changé d'occupant entre la date de l'autorisation et le 10 juin 2005 (CE, 7 mars 2008,
n° 293343 ; Cass. 3e civ., 9 mai 2012, n° 11-16139), sauf à établir l'usage
à partir d'une autre autorisation tel un permis de construire de changement de destination.

Qu'en est-il des locations
meublées de courtes
durées ?

PRATIQUE DEFRÉNOIS

N° 17

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, est venue préciser
que « le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière
répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas
domicile constitue un changement d'usage ». Toutefois, l'autorisation de
changement d'usage n'est pas nécessaire lorsque le meublé constitue la
résidence principale du loueur, cette résidence s'entendant comme le
logement occupé au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Les collectivités compétentes peuvent instaurer un régime d'autorisation
temporaire pour les locations meublées de courtes durées, réservé aux
seules personnes physiques. Marseille, Nice et Strasbourg ont pris une
telle délibération. Le local d'habitation bénéficiant de cette autorisation
temporaire « ne change pas de destination » (CCH, art. L. 631-7-1 A).
En dehors du régime d'autorisation temporaire, la plupart des règlements subordonnent la création de meublés de tourisme à l'obtention
d'une autorisation moyennant compensation. Ce changement d'usage à
titre réel emporte :
- soit changement de la destination « Habitation » à la destination « Hébergement hôtelier » sous l'empire de l'article R. 123-9 du CU ; en effet,
les meublés touristiques sont habituellement classés par les PLU dans la
destination « Hébergement hôtelier » (c'est le cas par exemple du PLU
de Paris) ;
- soit changement de la sous-destination « Logement » de la destination « Habitation » à la sous-destination « Hébergement hôtelier et touristique » de la destination « Commerce et activités de services » sous

7 septembre 2017

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