Revue - Defrénois n° 17 du 7 septembre 2017 - 37

l'empire des articles R. 151-27 et R. 151-28 du CU, sous réserve, précise la fiche technique du ministère sur « la réforme des destinations de
constructions », de la fourniture de certaines prestations hôtelières.

Et des locaux accessoires ?

Pour l'urbanisme, les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal (voir supra).
Dans l'esprit du pouvoir réglementaire, il s'agit de locaux qui peuvent
être contigus ou situés dans la construction principale (combles, garages, pièces de faible dimension), mais qui, dans les faits, n'ont pas la
même destination (ou sous-destination) que le bâtiment principal (lieu
de vie du gardien d'un bâtiment industriel, local de stockage pour un
commerce, atelier d'un artisan situé sous son habitation, ...).
Il reste à déterminer à partir de quel stade l'activité abritée dans ces locaux
est considérée comme principale et non simplement accessoire. Il apparaît que la technique, parfois rencontrée dans certains PLU, consistant à
fixer des seuils en pourcentage des surfaces utilisées dans un même immeuble pour telle ou telle destination (notamment la destination « entrepôt »), reste d'actualité. La fiche technique du ministère sur « la réforme
des destinations de constructions » énonce que « l'arrêté qui instaurera
un lexique national donnera une définition plus précise du local accessoire ». Dans l'attente de la publication de l'arrêté, il est possible de se
référer à la fiche technique sur le « lexique national d'urbanisme » (selon
laquelle « les locaux accessoires dépendent, ou font partie intégrante,
d'une construction principale à laquelle ils apportent une fonction complémentaire et indissociable »).
De son côté, la jurisprudence a commencé à définir les critères à utiliser
(CE, 30 déc. 2013, n° 358535).
La législation des changements d'usage recourt également à la théorie
de l'accessoire : les annexes du logement constituent des locaux d'habitation (CCH, art. L. 631-7). Cependant, il convient de tenir compte du
caractère de l'occupation en 1970. Ainsi, un local initialement à usage
de remise et de garage annexe à des logements, mais répertorié à usage
commercial lors de la révision foncière de 1970, est sorti de l'habitation
alors même que sa transformation n'a pas été autorisée (CAA Versailles,
23 févr. 2017, n° 16VE00275).

Une construction inutilisée
perd-elle sa destination,
son usage ?

Il s'agit du cas particulier de la construction inutilisée et dont la destination ne peut être déterminée par une autorisation. La destination de
ce type de construction se détermine par rapport à ses caractéristiques
propres ; en effet, « la circonstance qu'une construction à usage d'habitation n'aurait pas été occupée, même durant une longue période, n'est
pas par elle-même de nature à changer sa destination » (CE, 9 déc. 2011,
n° 335707 ; à titre d'illustration du mode de détermination, voir CE,
30 juill. 2014, n° 367611).
De la même façon, au titre de la police de l'usage, une jurisprudence
certes ancienne mais à ce jour non contredite considère que la vétusté
du logement ou la réalisation de travaux de remise en état d'habitabilité
est sans influence sur la qualification du local (voir l'ouvrage précité de
Daudré G. et Wallut P., n° 148 et les références citées).

DEFRÉNOIS

N° 17

7 septembre 2017 PRATIQUE

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