Revue - Defrénois n° 27 du 16 novembre 2017 - 26
DOCTRINE
130y6
Précisions sur la purge de l'article L. 271-1
du Code de la construction et de l'habitation
À propos de Cass. 3e civ., 12 oct. 2017
Essentiel
L'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation bénéficie du délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1
du Code de la construction et de l'habitation.
La notification n'est pas régulière lorsque l'acte a été reçu par un tiers n'ayant pas reçu mandat de l'acquéreur.
I. L'applicabilité de l'article
L. 271-1 du Code de la
construction et de l'habitation
Cyril GRIMALDI
Professeur à l'université Paris 13
1. Le 24 mai 2013, un compromis de vente portant sur
un immeuble d'habitation est conclu au bénéfice de
M. X (ci-après, l'acquéreur). Le compromis fut notifié à
l'acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception du 27 mai 2013, reçue le 28. Ce dernier fut mis en
demeure le 3 septembre puis le 17 octobre 2013 de réitérer cet acte. Il refusa de se présenter devant le notaire
chargé d'instrumenter au motif que, n'ayant pas reçu
personnellement la notification du compromis, il entendait faire usage de son droit de rétractation prévu par
l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation (« Pour tout acte ayant pour objet la construction
ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la
souscription de parts donnant vocation à l'attribution
en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur
non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix
jours [en l'espèce, c'était le délai de sept jours qui était
encore applicable] à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte (...) »).
2. Le vendeur demanda l'application de la clause pénale
prévue au contrat, estimant d'une part que le mécanisme de l'article L. 271-1 du Code de la construction
et de l'habitation était sans application compte tenu
de la situation de l'immeuble (I) et, d'autre part, qu'à
supposer qu'il le fût, le délai de rétractation avait été
valablement purgé (II).
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DOCTRINE DEFRÉNOIS
N° 27
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3. Le vendeur soutint devant les juges du fond que le
rez-de-chaussée de l'immeuble était à usage commercial et que seuls les immeubles à usage exclusif d'habitation étaient concernés par le mécanisme des articles
L. 271-1 et suivants du Code de la construction et de
l'habitation. Cet argument pouvait se recommander de
plusieurs décisions de la Cour de cassation qui considèrent effectivement que les immeubles à usage mixte
ne relèvent pas du champ dudit mécanisme1.
1. 1°/ Cass. 3e civ., 30 janv. 2008, n° 06-21145 : Bull. civ. III, n° 15 : « la SCI A a
vendu un immeuble à MM. X et Y, sous condition suspensive de l'obtention
d'un prêt ; que n'ayant pas obtenu leur financement, les acquéreurs ont assigné
la venderesse en annulation de l'acte du 1er mars 2003 pour absence de mention
du délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du Code de la construction et
de l'habitation et en restitution de l'acompte versé ; que la SCI a demandé l'application de la clause pénale prévue au contrat ». Les juges du fond estimèrent que
l'article L. 271-1 était inapplicable, s'agissant d'un bien à usage mixte. Ils sont
approuvés par la Cour de cassation : « l'article L. 271-1 ne mentionnant dans son
champ d'application que les immeubles à usage d'habitation, ses dispositions ne
sont pas applicables aux immeubles à usage mixte ; qu'ayant constaté que la promesse de vente portait sur un immeuble destiné non seulement à l'habitation
mais aussi au commerce, la cour d'appel en a exactement déduit qu'elle n'était
pas soumise au délai de rétractation prévu par cet article », Defrénois 30 mars
2008, n° 38740, p. 707, note Savaux É.
2°/ Cass. 3e civ., 12 mars 2014, n° 12-16644, D. Une société a convenu de
vendre à M. X une maison d'habitation cadastrée section AR n° 249, et un terrain
attenant cadastré AR n°s 21, 22 et 23. L'acquéreur ne s'étant pas présenté pour
la réitération de l'acte, la société a assigné M. X en paiement notamment de la
clause pénale. Pour rejeter cette demande et ordonner la restitution du dépôt
de garantie à l'acquéreur, les juges du fond avaient retenu que la vente portait
notamment sur une maison d'habitation et que rien ne permettait de dire que
M. X avait la qualité d'acquéreur professionnel, qu'en conséquence de quoi les
dispositions de l'article L. 271-1 étaient applicables et que l'acte ne lui ayant pas
été notifié, l'acquéreur a valablement usé de son droit de rétractation. Le pourvoi
faisait notamment valoir que « l'article L. 271-1 est applicable exclusivement aux
immeubles à usage d'habitation et non aux immeubles à usage mixte ; qu'un tel
usage mixte résulte d'une promesse de vente portant à la fois sur une maison
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