Revue - Defrénois n° 27 du 16 novembre 2017 - 36
CHRONIQUES
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Le locataire peut-il renoncer à l'adaptation
à la baisse du loyer au prix de marché
et à quelles conditions ?
Cass. 3e civ., 30 mars 2017, no 16-13914, P
(cassation) : D. 2017, p. 814 ; Defrénois flash 24 avr.
2017, n° 139q6, p. 1
Le statut du bail commercial
vise à la congruence progressive du prix du contrat et du
prix de marché, afin de réaliser l'idéal de justice du prix.
À cette fin, il y aura progressivement prédominance de
la valeur locative, donc du prix de marché, sur les stipulations contractuelles, dans la limite du jeu de l'offre et
de la demande. Si le prix de marché baisse, le locataire
est en droit d'imposer cette baisse au bailleur.
Le bailleur est-il en droit d'exiger que le locataire
renonce à cette congruence en cas de baisse du marché, afin d'empêcher toute révision à la baisse du loyer
et de se garantir un loyer plancher intangible ? Cette
question importante et inédite a fait l'objet d'un arrêt
de la troisième chambre de la Cour de cassation, qui
apporte une réponse empreinte de classicisme.
Le titulaire d'un droit d'ordre public peut y renoncer,
mais à la stricte condition que la renonciation soit
postérieure à la date de naissance du droit. Pour avoir
méconnu cette dernière exigence, l'arrêt d'appel est
cassé.
Dans les faits, les parties avaient choisi la technique du
loyer indexé, mais le locataire, dans le bail initial, avait
renoncé à se prévaloir de la possibilité de réajuster le
loyer à la baisse au prix de marché. Il importe de reproduire ici la clause litigieuse, pour les rédacteurs d'actes :
« Il a été expressément convenu, comme constituant
une condition essentielle et déterminante du présent
bail, sans laquelle il n'aurait pas été consenti, que le preneur renonce pendant toute la durée du présent bail à
faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure
au loyer contractuel défini ci-dessus, même dans le cas
où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer
contractuel ».
L'hypothèse envisagée par les parties est celle où la
valeur locative et le loyer indexé ont évolué en sens
inverse12. Par exemple, la valeur locative est devenue
inférieure de plus du quart au loyer indexé. Dans ce cas,
Laurent RUET
12. V. par ex. Cass. 3e civ., 15 janv. 1992, n° 90-15876 : Bull. civ. III, n° 18 ; RTD
com. 1992, p. 358, obs. Pédamon M. ; D. 1992, Somm., p. 365, obs. Rozès L. ;
Gaz. Pal. 1992, p. 210, obs. Brault P.-H. ; Administrer avr. 1992, p. 33, obs. Barbier J.-D.
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CHRONIQUES DEFRÉNOIS
N° 27
16 novembre 2017
en principe, la révision judiciaire du loyer est possible
et le juge des loyers devra appliquer la valeur locative,
et non les stipulations contractuelles. Le marché prime
le contrat.
La cour d'appel, pour admettre la validité de la clause
et fixer le loyer révisé au montant du loyer contractuel
initial, avait considéré que la clause litigieuse ne fait pas
échec aux dispositions de l'article L. 145-39 du Code
de commerce dès lors qu'elle permet au preneur, une
fois remplies les conditions de la demande en révision,
d'obtenir une fixation à la baisse du loyer du bail révisé
(par rapport au loyer précédent) mais dans la limite du
loyer « plancher » contractuel initialement convenu.
En d'autres termes, selon la lecture de la clause tenue
pour valable par la cour d'appel, la clause permettait
quand même une révision à la baisse du loyer, mais
dans la limite du loyer contractuel plancher garanti,
sans substitution du prix de marché, encore plus bas,
de sorte qu'elle serait compatible avec l'article L. 145-39
du Code de commerce.
Néanmoins, en raison de la présence de dispositions
d'ordre public, le locataire ne peut renoncer que postérieurement à la conclusion du bail, et non par une
clause dans le bail initial, au réajustement du loyer à la
baisse à la valeur locative, inférieure au loyer plancher
initial. Dans l'arrêt rapporté, la Cour de cassation décide
que cette renonciation à un droit d'ordre public, certes
possible, ne peut valablement intervenir qu'une fois
ce droit acquis, soit après le constat d'une augmentation du loyer de plus d'un quart par le jeu de la clause
d'échelle mobile. Faute que cette dernière condition
soit satisfaite, la renonciation a été jugée nulle (et cette
nullité n'a pas affecté le reste du bail, nonobstant les
termes de la clause quant à la portée du consentement ;
aujourd'hui, la clause serait non-écrite, ce qui élimine
deux difficultés : la prescription de l'action et la portée
de la nullité de la clause sur le contrat lui-même), de
sorte que le locataire a bien pu obtenir la révision à la
baisse du loyer en cours, par application du prix de marché, nonobstant la clause garantissant un loyer plancher
intangible.
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