CHAPITRE 18 - L'impôt sur la fortune immobilière 205 b) Les biens ruraux donnés à bail à long terme Ces biens sont exonérés de l'IFI à concurrence des trois quarts si leur valeur n'excède pas 101 897 € et pour moitié au-delà de cette limite (CGI, art. 976 III, IV et V). 3* LA LIQUIDATION ET LE PAIEMENT DE L'IFI Après avoir recensé les éléments inclus dans l'assiette, il convient désormais d'évaluer le patrimoine imposable et de déterminer le montant de l'impôt à payer. A - L'évaluation du patrimoine imposable Après avoir calculé l'actif brut, il convient de soustraire les dettes qui grèvent le patrimoine. 1) L'actif brut Une distinction est à opérer entre les immeubles et les meubles. a) Les immeubles Ils sont évalués à leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition. C'est-à-dire au moment du fait générateur de l'impôt. Plusieurs méthodes sont utilisées pour déterminer la valeur vénale des immeubles. La première est fondée sur la comparaison. Elle prend en compte la qualité de l'environnement et la consistance de la construction. Le prix de vente d'un immeuble similaire avant le 1er janvier de l'année d'imposition peut être retenu. La seconde méthode repose sur l'évaluation par le revenu. La valeur de l'immeuble s'obtient à partir de son revenu annuel et du taux de capitalisation constaté sur le marché local. Exemple Un immeuble a rapporté 25 000 € de loyers pour l'année N. Le taux de capitalisation est de 4 %. La valeur de l'immeuble est égale à : 15 000 € /(4/100) = 15 000 € x 100 / 4 = 375 000 €. D'autres méthodes retiennent le prix de revient, ou le coût de la construction. En cas de location de l'immeuble, le propriétaire a la faculté de pratiquer un abattement de 10 à 20 %. La résidence principale occupée par le propriétaire bénéficie d'un abattement de 30 % de la valeur vénale (CGI, art. 973).Les immeubles classés monuments historiques se voient appliquer une décote du fait des contraintes inhérentes à leur classement (ouverture au public, par exemple). L'évaluation doit prendre en compte aussi le mode de détention de l'immeuble. Dans le cadre de l'indivision, il existe une possibilité de pratiquer un abattement sur la valeur