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indivise du bien. « La valeur propre du bien diffère de la seule fraction de la valeur vénale
totale du bien correspondant à la proportion des droits indivis » (Cass. com., 14 déc.
1999, Mme Leflaive : Dr. fisc. 2000, nº 40, comm. 739).
b) Les valeurs mobilières
Celles qui sont cotées sur un marché sont évaluées selon le dernier cours connu ou la
moyenne des trente derniers cours qui précèdent la date de l'imposition.
Pour les valeurs mobilières non cotées, la valeur mathématique est le plus souvent
retenue. Le redevable appliquera à sa participation, le coefficient de taxation calculé en
fonction du ratio immobilier (CGI, art. 973 II). Dans l'évaluation des sociétés, il existe une
clause anti-abus qui interdit la déduction des dettes de la société lorsque la dette a été
contractée directement ou indirectement pour l'acquisition de l'immeuble auprès d'un
redevable ou à un membre de son foyer fiscal ou auprès d'une société contrôlée par le
redevable.
La clause anti-abus ne joue pas si le contribuable démontre que le prêt n'a pas été
contracté pour un objectif principalement fiscal.
De cet actif brut, le redevable de l'IFI déduira les dettes.
2) Les dettes
L'impôt sur la fortune immobilière suit les mêmes règles que les droits de mutation par
décès en matière d'évaluation des bases d'imposition.
L'article 768 du Code général des impôts énonce les conditions de déductibilité des
dettes.
Elles doivent exister au jour du fait générateur de l'imposition (le 1er janvier), être dûment
justifiées par tous modes de preuve compatibles avec la procédure écrite et être à la
charge du redevable.
Sont déductibles les dettes suivantes : les dépenses d'acquisition des biens immobiliers,
de droits immobiliers et des parts ou actions au prorata de la valeur des immeubles :
- les dépenses de réparation et d'entretien, les dépenses d'amélioration ou d'agrandissement liées aux immeubles ;
- les impositions dues à raison de la propriété immobilière (taxes foncières, taxe sur
les logements vacants).
Sont exclus : les prêts souscrits indirectement auprès du redevable ou d'un membre de
son groupe familial sauf si le contribuable démontre le caractère normal des conditions
du prêt (respect des échéances, caractère effectif des remboursements...).
En ce qui concerne les prêts in fine (CGI, art. 974 II), ils ne sont déductibles qu'à concurrence d'un solde théorique correspondant au montant de l'emprunt divisé par le
nombre d'années et multiplié par le nombre d'années restant à courir. En l'absence de
terme la durée est de 20 ans. Cette mesure a été prise par le législateur afin de limiter le
recours à ce type de financement.
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