Systèmes Cours - Droit du commerce et des affaires - 5e - 151

Le régime juridique du commerce

effet été jugé que la résiliation du contrat pour non-exploitation ne pouvait être
encourue que si l'exigence d'exploitation était expressément mentionnée au contrat
(Cass. 3e civ., 10 juin 2009, nº 08-14.422).

306. Le montant du loyer et le prix de cession du bail vont dépendre de ce
que l'on nomme la "valeur locative" des locaux (chaque fois que l'on
échappe au plafonnement des loyers on doit revenir à la valeur locative).
Selon l'article L. 145-33 : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou
révisés doit correspondre à la valeur locative » (pour une atténuation, cf. infra
nº 320). Le texte donne les éléments de base de la détermination de la
valeur locative.
Ces critères de détermination sont : le descriptif des locaux eux-mêmes (leur surface,
leur volume, leurs aménagements...), la destination des lieux, les obligations
respectives des parties (transferts de charges, obligations de travaux, contraintes
spécifiques... voire « obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour
l'une ou l'autre partie », selon l'article R. 145-8 du Code de commerce, p. ex. une
augmentation de la taxe foncière de... 148 % : Cass. 3e civ., 7 févr. 2007,
nº 06-10.317), les facteurs locaux de commercialité (l'environnement des locaux :
existence d'une desserte de transports publics, ensoleillement, zone piétonnière,
présence, à proximité, d'un grand magasin, d'une administration...) et les prix
couramment pratiqués dans le voisinage.

Mais les juges du fond sont souverains pour fixer la valeur locative et ils
peuvent adopter le mode de calcul de leur choix (Cass. 3e civ., 6 juill. 2005,
nº 04-12.613).
307. La sous-location est en principe interdite (C. com., art. L. 145-31).
Toutefois, la règle n'est pas impérative. Le locataire peut donc être (en
général, dans le contrat, ou, ponctuellement, au coup par coup) autorisé
par le bailleur à sous-louer tout ou partie des locaux.
Le preneur ne doit cependant pas réaliser à cette occasion une opération spéculative :
si le sous-loyer est supérieur au loyer principal, le bailleur peut exiger que le loyer
principal soit réévalué en proportion. Lorsque la sous-location est autorisée par le
bailleur, le sous-locataire profite des dispositions légales et bénéficie du droit à
indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement de son contrat (C. com., art.
L. 145-32) ; c'est le locataire principal qui lui doit cette indemnité. La mise d'un fonds
de commerce en location-gérance ne constitue pas une sous-location des murs
(cf. supra nº 288) ; certes, elle implique, pour le gérant libre, le droit de jouir des
locaux ; mais ce droit est, en quelque sorte, l'accessoire d'un droit plus général sur
le bien incorporel (v., p. ex., Cass. 3e civ., 9 juill. 2003, nº 02-11.141).

308. La cession du bail est en principe autorisée (C. com., art. L. 145-16).
Le contrat de bail a une évidente valeur. Ce contrat est cessible (y compris
au bailleur lui-même : Cass. 3e civ., 13 oct. 2004, nº 03-12.035). La cession de
bail est donc, en quelque sorte, un contrat de vente dont l'objet est un
contrat de location immobilière. Il s'agit le plus souvent de l'hypothèse où
un commerçant locataire décide de déplacer son fonds de commerce alors
que le bail des murs est en cours d'exécution ; il choisit alors de céder son
contrat de bail commercial à un autre commerçant qui viendra s'installer
dans les locaux libérés.
Ce contrat, réalisé en général par acte sous seing privé, doit être enregistré et les
formalités de l'article 1690 du Code civil doivent être respectées pour notifier et

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