Systèmes Cours - Droit du commerce et des affaires - 5e - 152
Droit du commerce et des affaires rendre opposable au bailleur la cession de la créance de jouissance des lieux qu'a le locataire à son encontre. Le principe de libre cessibilité du contrat de bail est cependant supplétif. Le propriétaire peut donc, s'il réussit à l'imposer dans la négociation, insérer dans le contrat une clause limitant ou aménageant la cessibilité du bail. Il peut ainsi exiger d'être informé, d'être appelé à l'acte, ou de donner son accord. Il ne peut cependant, comme tout justiciable, abuser de son droit : ainsi, en présence d'une clause exigeant que tout cessionnaire éventuel reçoive son agrément, il ne pourrait valablement refuser systématiquement tous les candidats à la reprise que le locataire en titre viendrait lui proposer. Le propriétaire peut même poser un principe conventionnel de refus de toute cession. Mais, en présence d'une clause refusant toute possibilité de cession, l'article L. 145-16 du Code de commerce prévoit que le bailleur ne peut refuser celle-ci lorsque le repreneur du bail est également le cessionnaire du fonds (il s'agit de l'hypothèse où le locataire en titre cède non seulement son bail mais aussi tout son commerce ; Cass. 3e civ., 2 oct. 2002, nº 01-02.035) ; cette cessibilité forcée du contrat de bail constitue une exception au principe de l'effet relatif des contrats. Le contrat de cession de bail risque d'être requalifié en cession de fonds, lorsque la clientèle est essentiellement composée d'un achalandage (cf. supra no 131 et 140), car, alors, céder le Droit de jouissance des murs revient à céder aussi la clientèle, donc le fonds. Il arrive ainsi qu'un commerçant, souhaitant avoir la jouissance d'un emplacement pour y mener un commerce différent de celui qui y est exploité, soit néanmoins contraint d'acquérir le fonds, donc une clientèle dont il n'a pas besoin, pour avoir le bénéfice du bail commercial qu'il convoite. Le prix payé par le nouveau locataire à l'ancien est en général appelé "droit de bail" (expression que l'on ne confondra pas avec celle de "droit au bail" qui signifie "Droit au bénéfice des dispositions du Code sur le bail commercial" et, principalement, "droit à une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement du contrat"). Le "pas de porte" est une notion très proche, puisqu'il s'agit aussi d'une somme versée en contrepartie de l'obtention d'un bail commercial, mais c'est un montant remis au propriétaire des murs (vides) et non à un précédent locataire encore occupant (cf. infra nº 319). 309. La compétence des tribunaux en matière de bail commercial est fixée aux articles L. 145-56 et R. 145-23 du Code de commerce et R. 211-4, 11º du Code de l'organisation judiciaire. Au plan territorial, le tribunal compétent est celui dans le ressort duquel se situe l'immeuble loué. Au plan matériel, la compétence juridictionnelle revient ici au TGI. Et ce, même si on invoque dans ce cadre un déséquilibre significatif tel que prévu par l'article L. 442-6 du Code de commerce (Cass. com., 18 oct. 2016, nº 14-27.212). Cependant, s'il s'agit d'une contestation relative au plafonnement des loyers lors d'un renouvellement ou d'une révision, une commission départementale de conciliation est susceptible de tenter de concilier les parties (C. com., art. L. 145-35) et le contentieux du prix des loyers (contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé) relève de la compétence du président du tribunal de grande instance (ou d'un juge délégué) (C. com., art. R. 145-23). 152
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