Systèmes Cours - Droit du commerce et des affaires - 5e - 156

Droit du commerce et des affaires

Si le bailleur ne souhaite pas conserver son locataire, il doit lui donner
congé six mois à l'avance (C. com., art. L. 145-9). Si le preneur souhaite
renouveler le bail, il doit en faire la demande dans les six mois précédant
la fin du contrat (art. L. 145-10).
Si aucune des parties ne se manifeste, il y a tacite prolongation du contrat, ce qui est
très fréquent ; si c'est le locataire qui sollicite un renouvellement, il peut formuler sa
demande à tout moment au cours de la prolongation (C. com., art. L. 145-10) ; si c'est
le bailleur qui donne congé au locataire avec ou sans offre de renouvellement, il doit
alors le faire au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil
(C. com., art. L. 145-9).
Lorsque, de son initiative ou en réponse à une demande du locataire, le loueur
accepte le renouvellement, le bail est renouvelé (avec juste, éventuellement,
renégociation du loyer). Si le bailleur reste silencieux dans les trois mois qui suivent
la notification par le preneur de sa demande de renouvellement, le loueur est réputé
l'avoir acceptée.

316. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement, il doit, en principe,
verser une indemnité d'éviction égale au préjudice subi par le locataire.
L'article L. 145-14, alinéa 2 précise que cette indemnité est, normalement,
au moins égale à la valeur marchande du fonds dont le preneur est
propriétaire (montant complété par celui des frais engagés par le preneur
à l'occasion de son départ : déménagement, nouveau "pas de porte" à
payer, aménagement des nouveaux locaux, etc. (v., p. ex., Cass. 3e civ.,
15 oct. 2008, nº 07-17.727 ; l'indemnité, égale au préjudice causé par le
non-renouvellement du bail, qui comprend, notamment, la valeur
marchande du fonds de commerce, est déterminée suivant les usages de
la profession : Cass. 3e civ., 5 févr. 2014, nº 13-10.174).
Le texte, en quelque sorte, pose une présomption simple d'achalandage, puisqu'il
semble présumer que toute perte de bail implique perte du fonds, donc perte de la
clientèle ; il paraît, dès lors, supposer que la clientèle était uniquement attachée à
l'emplacement.

Le propriétaire peut cependant prouver que le préjudice subi est moindre
(il en sera ainsi s'il démontre que le locataire n'a pas ou peu perdu de
clientèle à l'occasion de son déménagement, ce qui sera le cas lorsque la
clientèle est attirée et retenue par autre chose que l'emplacement).
La somme indemnitaire à payer est donc souvent considérable (elle pourrait même
être supérieure à la valeur des murs), puisqu'elle revient parfois, en quelque sorte, à
imposer au bailleur des locaux de racheter le fonds qui y est exploité pour pouvoir
récupérer la jouissance de l'immeuble.

Le but est de protéger la clientèle créée par l'exploitant. Les textes ont
prévu un droit de repentir du propriétaire (C. com., art. L. 145-58) : il se peut
qu'il refuse le renouvellement sans avoir vraiment conscience de
l'importance de la somme qu'il va devoir payer ; aussi, dans les quinze
jours de la décision fixant le montant de l'indemnité d'éviction, le bailleur
a-t-il le droit de revenir sur sa décision de refuser le renouvellement et
de décider de garder le locataire (à condition que ce dernier soit toujours
dans les lieux et n'ait pas déjà pris d'engagements fermes pour s'installer
ailleurs).

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