Cours - Droit des contrats spéciaux - 1re - 164

DROIT DES CONTRATS SPÉCIAUX

le principe et l'incapacité l'exception101.
L'incapacité du bailleur ne fait pas nécessairement obstacle à la conclusion du contrat.
Aux termes de l'article 504 alinéa 3 du Code civil, « les baux consentis par le tuteur ne
confèrent au preneur, à l'encontre de la personne protégée devenue capable, aucun droit
de renouvellement et aucun droit à se maintenir dans les lieux à l'expiration du bail,
quand bien même il existerait des dispositions légales contraires. Ces dispositions ne
sont toutefois pas applicables aux baux consentis avant l'ouverture de la tutelle et renouvelés par le tuteur ». Le tuteur a la faculté d'accomplir les actes d'administration permettant d'assurer la gestion du patrimoine du propriétaire incapable. Par conséquent, les
baux de plus de neuf ans et ceux conférant au preneur un droit effectif au renouvellement
ou au maintien dans les lieux étant analysés comme des actes de disposition, ils sont
subordonnés à l'autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille102.
Des règles particulières sont également applicables à certains baux spéciaux. Par
exemple, le preneur à bail commercial doit nécessairement avoir la qualité de commerçant ou d'artisan, et à ce titre, régulièrement inscrit au registre du commerce et des
sociétés ou au répertoire des métiers.
280 La capacité de l'usufruitier. L'article 595 du Code civil limite le droit de l'usufruitier à
conclure un bail eu égard à la nature de la convention envisagée. Le texte prévoit une répartition des pouvoirs entre l'usufruitier qui dispose de l'usus et le fructus et le nu-propriétaire
qui conserve l'abusus, c'est-à-dire le droit de disposer du bien.
La conclusion d'un bail est un acte d'administration qui peut être accompli par l'usufruitier
seul. Cependant, certains baux spéciaux font naître un véritable droit réel au profit du
preneur, de sorte que le concours du nu-propriétaire devient nécessaire pour la formation
du contrat. À peine de nullité103, le nu-propriétaire doit consentir au bail lorsque l'usufruitier entend conclure un bail rural ou un bail commercial. En cas de refus du nu-propriétaire de concourir l'acte, l'usufruitier peut se faire autoriser par la justice à passer seul ce
contrat104.
Dans tous les cas, les juges prononcent la nullité des baux conclus par l'usufruitier en
fraude des droits du nu-propriétaire105. Par ailleurs, les baux conclus par l'usufruitier
d'une durée supérieure à neuf ans ne sont obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que
pour la période de neuf ans en cours. Cela signifie que le nu-propriétaire n'est pas tenu
de respecter le bail consenti par l'usufruitier pour une durée supérieure.

2. Le pouvoir de conclure
281 Bail et indivision. L'indivision constitue ponctuellement une restriction au principe de
liberté de consentir un bail. Chaque indivisaire dispose de la pleine propriété de sa quotepart indivise, pour autant, il ne peut consentir seul un bail sur l'immeuble. En cas de

101. N. DISSAUX, Ch. JAMIN, préc., p. 45.
102. Cass. 1re civ., 21 juin 1989, Bull. civ. I, nº 244, obs. J. MASSIP.
103. Cass. 3e civ., 14 nov. 2007, Bull. civ. III, nº 203 ; D. 2008, AJ 15, obs. Y. ROUQUET ; AJDI 2008, p. 287, obs. M.-P. DUMONT-LEFRANC.
104. C. civ., art. 595 al. 4.
105. À propos d'un bail dont l'exécution aurait commencé à compter du décès de l'usufruitier : Cass. 3e civ., 4 oct. 1972,
Bull. civ. III, nº 498.

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