Cours - Droit des contrats spéciaux - 1re - 182

DROIT DES CONTRATS SPÉCIAUX
314 Le respect de la destination des lieux. La clause d'habitation bourgeoise contenue
dans le règlement de copropriété stipule que les locaux privatifs peuvent être utilisés pour
l'habitation personnelle de leurs occupants, mais aussi pour l'exercice d'activités professionnelles libérales. La clause d'habitation exclusivement bourgeoise proscrit l'exploitation
d'une activité professionnelle dans les locaux. L'interprétation de cette stipulation conduit
néanmoins les juges à considérer que certaines activités professionnelles sont admises
malgré tout. C'est le cas si l'activité exercée ou projetée est compatible avec la destination
de l'immeuble et ne crée pas de nuisances importantes.
Concernant les baux mixtes, à usage professionnel et d'habitation, le propriétaire peut
exiger que le locataire conserve la double affectation au risque de se voir opposer un
refus de renouvellement du contrat169.

315 L'obligation de résidence personnelle. L'obligation d'occuper personnellement les
lieux constitue une exigence du législateur lorsque le bail est affecté à un usage d'habitation. L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « la résidence principale est occupée
au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force
majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du
Code de la construction et de la consommation ». Cela signifie, a contrario, que le locataire
ne peut faire occuper les lieux par un proche, un parent ou un tiers, bien qu'il puisse les
héberger. En effet, la jurisprudence énonce que les clauses du bail d'habitation ne sauraient
interdire au locataire d'héberger ses proches. La Cour de cassation a eu l'occasion
d'affirmer que l'hébergement de proches ne constitue pas un juste motif de résiliation du
bail, au regard du respect de la vie privée et familiale tel qu'énoncé à l'article 8 de la
CEDH170. Les proches ne s'entendent pas nécessairement comme des membres de
la famille. Il s'agit également d'amis ou de visiteurs, à condition que le locataire occupe
effectivement les locaux171.

316 L'obligation d'exploitation du fonds. Parmi les dispositions applicables au bail
commercial figure l'obligation d'exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués.
L'application du statut des baux commerciaux suppose l'exploitation du fonds dans les
locaux. Il appartient au locataire de démontrer qu'il remplit les conditions d'application du
statut protecteur. Aux termes de l'article L. 145-8 alinéa 2 du Code de commerce, pour
que le propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués puisse invoquer le droit au renouvellement du bail, le fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois
années qui ont précédé la date d'expiration ou de reconduction du bail, sauf si le propriétaire du fonds justifie de motifs légitimes de non-exploitation. C'est le cas notamment
lorsque le preneur démontre que l'interruption résulte d'un cas de maladie ou encore de
l'ouverture d'une procédure collective172.

169. Cass. Ass. plén.,2 févr. 1996, Bull. AP, nº 1 ; JCP G 1996, II, 22610, note F. AUQUE ; Defrénois 1996, p. 457, note J.-L. AUBERT ;
ibid., p. 1431, obs. A. BÉNABENT ; RDI 1996, p. 423, obs. F. COLLART DUTILLEUL.
170. Cass. 3e civ., 6 mars 1996, Bull. civ. III, nº 60 ; D. 1997, p. 167, note B. DE LAMY ; RDI 1996, p. 620, obs. F. COLLART DUTILLEUL.
171. Cass. 3e civ., 10 mars 2010 ; Bull. civ. III, nº 57 ; AJDI 2010, p. 808, note N. DAMAS ; RDC 2010, p. 913, obs. J.-B. SEUBE ;
RTD civ. 2010, p. 343, obs. P.-Y. GAUTIER.
172. Cass. 3e civ., 10 déc. 2008 ; Bull. civ. III, nº 198 ; D. 2009 ; AJ 96, obs. Y. ROUQUET ; AJDI 2009. 450, note M.-P. DUMONT-LEFRAND ;
Loyers et copr. 2009, nº 36, obs. CH.-E. BRAULT.

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