Cours - Droit des contrats spéciaux - 1re - 229

Le mandat

mandat de l'agent immobilier « qu'aucune disposition de ces textes ne fait obstacle à ce
qu'un agent immobilier détienne un mandat d'un vendeur et un mandat d'un acquéreur
pour une même opération ; qu'il en résulte que le droit à commission existe pour chacun
des mandats dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les articles 6 de la
loi et 73 du décret »195. Ainsi, en l'absence de texte contraire, il semblerait que le mandataire puisse conclure un double contrat de représentation.
406 La ratification des actes par le mandant. Les actes conclus par le mandataire au-delà
ou en l'absence de pouvoir produisent leur plein effet en cas de ratification postérieure par
le mandant. La ratification s'entend comme l'acte juridique par lequel le mandant prend à
son compte l'opération juridique effectuée par le mandataire qui n'en avait pas le pouvoir.
Elle suppose une manifestation expresse de volonté, de se trouver lié par les engagements
souscrits. Les juges du fond apprécient souveraiement l'existence du consentement du
mandant196.
La ratification n'est soumise à aucune forme pourvu qu'elle soit non équivoque. Elle
emporte l'approbation de la gestion du mandataire et opère rétroactivement, de sorte
que le mandant ne dispose plus de recours à l'encontre de son mandataire suite à son
dépassement de pouvoir197. L'effet rétroactif de la ratification comporte toutefois une
limite puisqu'il ne peut avoir pour effet de remettre en cause les droits acquis par les
tiers avant la ratification.

407 Les obligations du tiers. En tant que partie au contrat, le tiers est tenu d'exécuter ses
obligations à l'égard du mandant. Il engage sa responsabilité contractuelle de droit
commun s'il ne respecte pas les termes de l'accord conclu. En cas d'inexécution, dispose
de plusieurs actions. Il peut refuser d'exécuter sa propre obligation, poursuivre l'exécution
forcée en nature du contrat, solliciter une réduction du prix, voire la résolution de l'accord.
Des dommages-intérêts lui seront également alloués pour pallier l'ensemble des conséquences préjudiciables liées à l'inexécution du mandat198.

408 La responsabilité du mandant. L'article 1998 du Code civil régit les relations entre le
mandant et le tiers. Selon le texte, « le mandant est tenu d'exécuter les engagements
contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné ; il n'est tenu
de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement ». Le
mandant engage ainsi sa responsabilité personnelle à l'égard du tiers pour non-exécution
du contrat de mandat. Le tiers qui subit un dommage suite aux instructions malveillantes
données par le mandant engage sa responsabilité contractuelle afin d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices.

195. Cass. 1re civ., 13 mai 1998, Bull. civ. I, nº 169 ; RTD civ. 1998, p. 927, obs. P.-Y. GAUTIER ; Defrénois 1999, p. 366, obs.
Ph. DELEBECQUE.
196. Cass. 1re civ., 26 janv. 1999, Bull. civ. I, nº 30.
197. Cass. 3e civ., 12 mai 2010, Bull. civ. III, nº 92 ; RDI 2010, p. 379, note B. BOUBLI ; RTD com. 2011, p. 167, obs. B. BOULOC.
198. C. civ., art. 1217.

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