Cours - Droit des contrats spéciaux - 1re - 50

DROIT DES CONTRATS SPÉCIAUX

formalisme de l'article 1690 du Code civil ne s'applique donc pas à la substitution de
cocontractant dans la promesse unilatérale.
80 La prohibition de certaines cessions. Le législateur introduit une exception au principe
de libre disposition du contrat de promesse unilatérale. Cette restriction concerne toute
cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un
immeuble, lorsqu'elle est consentie par un professionnel de l'immobilier152. Aussi bien les
promesses unilatérales de vente que les promesses unilatérales d'achat sont concernées
par cette interdiction. Entrent également dans le champ d'application du texte, les substitutions à titre onéreux lorsque le bénéficiaire est un professionnel de l'immobilier. Il s'agit
d'une nullité d'ordre public qui peut donc être sollicitée par tout intéressé.
Du reste, la cession consentie par un particulier demeure valable, car il ne pèse pas sur le
particulier la même suspicion que sur le professionnel de l'immobilier qui pourrait être
tenté de spéculer sur les droits immobiliers qui lui ont été consentis.

4. La sanction de la promesse unilatérale de vente
81 La rétractation de la promesse unilatérale antérieurement à la réforme. En tant que
contrat, la promesse unilatérale est soumise au principe de force obligatoire des conventions, de sorte que le promettant ne peut, en principe, utilement rétracter son consentement
avant l'expiration du délai d'option. Dans le cas contraire, il engage sa responsabilité
contractuelle153. La faute du promettant réside dans sa rétractation anticipée, antérieurement à l'expiration du délai d'option conféré à son cocontractant. En conséquence, le bénéficiaire peut obtenir l'octroi de dommages-intérêts du fait de la violation de l'avant-contrat154.
La jurisprudence a toujours refusé de prononcer l'exécution forcée de la promesse155 dans
la mesure où, selon la Cour de cassation, le promettant n'est tenu que d'une obligation de
faire. Cette solution se montre contestable puisqu'en concluant la promesse unilatérale, le
promettant a d'ores et déjà consenti au contrat définitif156. Il devient alors inutile de

152. L. nº 93-122 du 29 janv. 1993 porte le titre évocateur de loi relative à la prévention de la corruption et à la transparence de
la vie économique et des procédures publiques. L'article 52 dispose : « Est frappée d'une nullité d'ordre public toute cession à
titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par
un professionnel de l'immobilier ». V. J. HUGOT, « La nullité des cessions à titre onéreux par les professionnels de l'immobilier
des droits attachés aux promesses de vente », JCP N 1993, p. 65.
153. Cass. 3e civ., 15 déc. 1993, Bull. civ. III, nº 174 ; D. 1994, p. 230, obs. O. TOURNAFOND ; ibid., p. 507, note F. BÉNAC-SCHMIDT ;
RTD civ. 1994, p. 584, obs. J. MESTRE ; Defrénois 1994, p. 795, obs. Ph. DELEBECQUE ; D. 1995, p. 87, obs. L. AYNÈS ; JCP N 1995, p. 31,
note D. MAZEAUD. V. également Ch. LARROUMET, « Promesse unilatérale et promesse synallagmatique de vente, nature de l'obligation du promettant et sanction de son inexécution », JCP G 1995, II, 22491 ; A. TERRASSON DE FOUGÈRES, « Sanction de la rétractation
du promettant avant la levée de l'option par le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente », JCP N 1995, p. 194 ; F. COLLART
DUTILLEUL, « Les contrats préparatoires à la vente d'immeuble : les risques de désordres », Dr. et patr. 1995, nº 33, p. 58 ;
D. TOMASIN, « La valeur des promesses unilatérales de vente », Administrer 1996, nº 282, p. 15 ; D. STAPYLTON-SMITH, « La promesse
unilatérale de vente a-t-elle encore un avenir ? », AJPI 1996, p. 568 ; I. NAJJAR, « La rétractation d'une promesse unilatérale de
vente », D. 1997, p. 119 ; R.-N. SCHÜTZ, « L'exécution des promesses de vente », Defrénois 1999, p. 833 ; D. MAINGUY, « L'efficacité de
la rétractation de la promesse de contracter », RTD civ. 2004, p. 1 ; D. MAZEAUD, « Exécution des contrats préparatoires »,
RDC 2005, p. 61 ; B. NUYTTEN, « L'exécution des contrats préparatoires à la vente d'immeubles : le point de vue du praticien », ibid.
p. 75.
154. Cass. 1re civ., 14 oct. 2010, Bull. civ. I, nº 197 ; EDCO 2010, nº 11, p. 2, obs. O. DESHAYES ; Pour une application en droit administratif, CE, 2 avr. 2015, AJDA 2015, p. 719, obs. C. BIGET.
155. Cass. 3e civ., 15 déc. 1993, préc.
156. Pour une référence au consentement donné par le promettant : Cass. 3e civ., 11 mai 2011, Bull. civ. III, nº 77 ; D. 2011,
p. 1457, note D. MAZEAUD ; ibid., p. 1460, note D. MAINGUY ; JCP G 2011, nº 25, p. 1220, note Y. PACLOT et E. MOREAU, RLDC 2011, nº 85,

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