Cours - Droit commercial - 3e - 318

DROIT COMMERCIAL

En revanche, sous réserve de convention contraire, le preneur peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale ; il peut en outre, à tout moment, donner congé pour
demander à bénéficier de ses droits à la retraite. Toutefois, la loi permettait aux parties
de prévoir des dispositions contractuelles contraires, c'est-à-dire interdisant au preneur
d'exercer sa faculté de résiliation triennale. Or la loi nº 2014-626 du 18 juin 2014 a
modifié des éléments relatifs à la durée du bail commercial. En vertu de la nouvelle
rédaction de l'alinéa 2 de l'article L. 145-4 du Code de commerce, « Toutefois, le preneur a
la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de
l'article L. 145-9 ». Cette nouvelle disposition ne permet plus au loueur de prévoir par
convention contraire la possibilité de résilier le bail à chaque échéance triennale. Seul le
preneur dispose de cette faculté de résiliation triennale19 et il n'est plus possible, comme
c'était fréquemment le cas jusqu'alors, de faire renoncer le preneur à sa faculté de résiliation triennale. Cette disposition applicable depuis le 20 juin 2014 aux baux conclus ainsi
qu'aux baux renouvelés risque d'avoir un effet dissuasif pour les investisseurs. Enfin, une
résiliation judiciaire ou conventionnelle peut mettre fin de manière anticipée au bail
commercial20.
451 Enjeu de la durée. - Le régime est d'ordre public et il n'est pas possible aux parties d'y
déroger en stipulant une durée inférieure à neuf ans dès qu'elles en remplissent les autres
conditions. Toutefois, la durée peut être un critère d'application du statut des baux
commerciaux, car des durées précisément prévues par la loi excluront le statut des baux
commerciaux lorsqu'elles sont adoptées par les parties dans leur bail. Excepté ces durées
spéciales, il n'est pas loisible aux parties d'écarter l'application du statut non conforme à
celle requise par le régime des baux commerciaux. Parmi les durées visées par la loi et
exclusives du statut des baux commerciaux, certaines sont de courte durée alors que
d'autres sont caractérisées par une durée trop longue.

A. Exclusion des conventions de courte durée
Baux de trop courte durée. - Plusieurs conventions locatives de courte durée échappent au statut des baux commerciaux. Il est donc essentiel de bien définir ces conventions
car elles sont soumises au droit commun du bail, et donc essentiellement aux dispositions
du Code civil, ce qui se révèle peu protecteur pour le locataire-commerçant.
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Article L. 145-5 du Code de commerce
Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent
chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à
trois ans. À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

19. Le loueur conserve toutefois sa faculté de résiliation triennale dans des cas spéciaux tels que dans l'hypothèse des baux
conclus pour une durée supérieure à 9 ans, ou encore celle des baux de locaux construits en vue d'une seule utilisation, dits
baux de locaux monovalents.
20. V. infra, nos 498 et s.

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