Cours - Droit commercial - 3e - 323

Le bail commercial

au moyen d'une sous-location. Ce sous-locataire va exploiter son propre fonds de
commerce dans les lieux sous-loués au locataire principal. Deux contrats vont donc se
succéder : le bail commercial conclu entre le propriétaire des lieux et le preneur, et un
autre contrat appelé sous-contrat entre le preneur et une autre personne. Le contrat de
sous-location est vu avec méfiance par le législateur, car sa conclusion est souvent
motivée par des raisons financières. Il s'agit pour le preneur d'obtenir un revenu supplémentaire mal justifié puisque le sous-locataire lui verse un loyer sans que le propriétaire
n'intervienne. La conclusion d'une sous-location apparaît donc contraire à la finalité du
statut des baux commerciaux. Aussi, les règles du statut des baux commerciaux sont
assez strictes afin de limiter cette sous-location et d'en encadrer la conclusion.

Article L. 145-31 du Code de commerce
Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est
interdite.
En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.
Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a
la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret
en Conseil d'État, en application des dispositions de l'article L. 145-56.
Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire
ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre.

465 Hostilité de principe. - Qu'elle soit totale ou partielle, la sous-location du bail commercial est par principe interdite par le statut, sauf stipulation contraire du bail ou accord du
bailleur. La position adoptée par le propriétaire est donc fondamentale, et en cas d'accord
du propriétaire, ce dernier doit concourir à l'acte de sous-location. Une simple tolérance
du bailleur est insuffisante pour constituer l'autorisation de sous-location. Cependant, la
jurisprudence admet strictement la possibilité de reconnaître un agrément tacite du bailleur : il faut alors établir la volonté non équivoque du bailleur d'accepter la sous-location,
par exemple une augmentation de loyer du locataire principal.
466 Le droit au renouvellement du sous-locataire. - Selon l'article L. 145-32 du Code de
commerce, le sous-locataire peut en premier lieu s'adresser au locataire principal pour
demander le renouvellement du sous-bail commercial. Ce renouvellement lui sera concédé
par le preneur principal dans la limite des droits que celui-ci tient du propriétaire des lieux
loués. Le sous-locataire peut en second lieu s'adresser directement au bailleur qui a agréé
la sous-location à l'expiration du bail principal pour lui demander le renouvellement. Par
conséquent, la sous-location doit avoir été réalisée au vu et au su du bailleur qui l'aura en
outre agréée. À défaut, les conséquences que l'absence d'accord et d'agrément entraînerait
seraient graves pour le preneur principal. La sous-location serait en effet inopposable au
bailleur, mais elle constituerait en outre une faute grave du preneur susceptible de justifier
une déchéance du droit au renouvellement, voire une résiliation.

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