Cours - Droit commercial - 3e - 324

DROIT COMMERCIAL
467 Effets de la sous-location. - Si l'intervention du bailleur est requise pour l'efficacité de
la sous-location, c'est en raison des prérogatives considérables qu'elle peut conférer au
sous-locataire. En effet, le sous-locataire bénéficie du statut des baux commerciaux et à
l'expiration du sous-bail commercial, il a un droit au renouvellement de ce bail à l'égard
du locataire principal. Pour éviter que le sous-bail ne constitue une source injustifiée de
revenus pour le locataire principal, le bailleur peut demander au locataire principal une
hausse du loyer lorsque le montant de la sous-location est supérieur à celui de la location
principale. Enfin, le sous-locataire peut demander le renouvellement de sa sous-location
qui vient à expiration au propriétaire si celui-ci a agréé la sous-location.

B. L'obligation de payer les loyers
468 Obligations financières. - Le paiement du loyer constitue l'obligation la plus importante du bail commercial dont l'origine est située à l'article 1728 du Code civil en vertu
duquel le preneur est tenu « de payer le prix du bail aux termes convenus ». Le locataire doit
cependant s'acquitter d'autres charges financières et en particulier du pas-de-porte.
469 Pas-de-porte. - C'est lors de l'entrée dans les lieux que le locataire-commerçant est
souvent amené à verser une somme d'argent au bailleur. Résultant d'un très vieil usage, le
pas-de-porte vise à compenser le « sacrifice » que le bailleur est contraint de consentir par
l'application du statut des baux commerciaux. Les règles du statut constituent en effet pour
lui autant d'obstacles à sa liberté contractuelle, notamment à l'égard du droit au renouvellement du bail ou encore s'agissant des règles de détermination du loyer révisé. Ces
entraves vont être compensées par l'exigence du paiement d'une somme d'argent lors de
l'entrée dans les lieux. La jurisprudence s'est interrogée sur la nature juridique de ce pasde-porte, afin de déterminer s'il s'agit d'un supplément de loyer ou d'une indemnité. Le
calcul du loyer révisé prendra en compte le pas-de-porte s'il s'agit d'un supplément de
loyer, et le traitement fiscal qui en découle est différent selon sa nature juridique. La Cour
de cassation ne tranche pas définitivement et considère que les juges du fond doivent déterminer la qualification du pas-de-porte en fonction de la volonté des parties.
470 Les éléments accessoires au loyer. - Une nouvelle section 6 bis « De l'état des lieux, des
charges locatives et des impôts » régit les charges, impôts et taxes à l'article L. 145-40-2
nouveau du Code de commerce et ces dispositions sont d'ordre public29. Jusqu'à présent, la
liberté contractuelle s'imposait et aucun texte ne réglementait la répartition des dépenses
liées aux travaux, charges et impôts entre bailleur et locataire. Désormais, les articles
L. 145-40-2 et R. 145-35 du Code de commerce s'appliquent pour encadrer les pratiques sur
ce point-là. Il s'agit d'interdire la prise en charge par le preneur d'un certain nombre de
charges. Parmi les charges exclues peuvent notamment être mentionnées les dépenses
relatives aux grosses réparations30, et les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; il
s'agit ensuite des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté
ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il

29. Disposition complétée par les articles R. 145-35, R. 145-36 et L. 145-37 du décret du 3 nov. 2014.
30. Liste à l'article R. 145-35 du Code de commerce.

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