Cours - Droit commercial - 3e - 327

Le bail commercial

Article L. 145-38, alinéas 3 et 4 du Code de commerce
Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve
d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même
une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers
commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier
et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du Code monétaire et financier, intervenue depuis la
dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à
10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du
preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Déplafonnement et... plafonnement bis. - Ce n'est que par dérogation aux dispositions
de l'article L. 145-33 du Code de commerce, et « à moins que ne soit rapportée la preuve
d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par ellemême une variation de plus de 10 % de la valeur locative », que le plafonnement sera écarté.
Le déplafonnement du loyer apparaît donc être exceptionnel. Une difficulté est apparue
dans l'hypothèse suivante où la valeur locative a baissé alors que l'indice du coût de la construction avait augmenté. La Cour de cassation avait décidé que le locataire peut obtenir une
baisse de son loyer38 et a réaffirmé sa position39. Mais cette solution était critiquée et par
une loi du 11 décembre 2001 portant mesures urgentes de réformes à caractère économique et financier (MURCEF), le législateur a supprimé cette jurisprudence Privilèges.
Désormais, une révision à la baisse du loyer n'est donc plus possible. En outre, la variation
de plus de 10 % de la valeur locative ne peut conduire à des augmentations supérieures
pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente conformément à
l'article nouveau L. 145-38 alinéa 3 du Code de commerce.
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2. La révision du loyer prévue par le contrat
479 Clause de variabilité du loyer. - Les modalités d'évolution du loyer peuvent être librement choisies par les parties, grâce notamment à des indices proposés par le
législateur. Les parties peuvent en effet moduler leur loyer grâce à une clause de variabilité
du loyer. Lorsque le contrat lui-même prévoit la modification du loyer, et que cette révision
contractuelle n'est pas valable, le droit spécial de la révision légale s'appliquera. Cette
clause de variabilité du loyer peut être une clause d'échelle mobile qui fait évoluer le loyer
en fonction d'un indice choisi par les parties. Il peut par ailleurs s'agir d'une clause-recette
qui détermine le loyer en fonction du chiffre d'affaires réalisé par le locataire-commerçant.
L'intérêt de cette clause est pour le preneur de ne payer qu'un loyer modéré lorsqu'il débute
son activité, ce qui permet d'alléger les frais de l'installation. Le loyer n'augmentera qu'au fur
et à mesure que l'activité se développera, et en cas de difficultés, le loyer sera réajusté au

38. Cass. 3e civ., 24 janv. 1996, Privilèges : JCP E 1996, II, 821 : le prix du bail révisé ne peut excéder la valeur locative.
39. Cass. 3e civ., 30 mai 2001 : D. 2001, 2036, note M-L. SAINTURAT.

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