Cours - Droit commercial - 3e - 335

Le bail commercial

graves justifient que le jeu de cette clause soit strictement réglementé par la loi. Selon
l'article L. 145-41 du Code de commerce, la clause ne produira effet qu'un mois après un
commandement demeuré infructueux, ce commandement devant à peine de nullité
mentionner ce délai. Pourtant, cette mise en demeure n'empêche pas la reconnaissance
au profit du locataire de délais de paiement en vertu de l'article 1343-5 du Code civil. Tant
que la résiliation n'est pas constatée par une décision de justice ayant acquis force de
chose jugée, le locataire peut demander et obtenir des délais de paiement d'une durée
maximum de deux ans. La mise en œuvre de la clause résolutoire est par ailleurs paralysée
en cas de redressement judiciaire à compter duquel elle est réputée non écrite.

§ 2. La fin du bail par le jeu
de la propriété commerciale
501 Cœur du statut. - Au terme du bail, la propriété commerciale donne au preneur le
droit au renouvellement du bail ou, à défaut, au paiement d'une indemnité d'éviction. Ce
mécanisme est exorbitant des règles prévues en droit commun qui privilégie les principes
de la force obligatoire du contrat et de la liberté contractuelle. Au nom de la force obligatoire du contrat, le contrat s'éteint à l'arrivée de son terme et les parties sont alors libres de
renouveler ou pas ce contrat au nom de la liberté contractuelle. Dans un bail commercial,
le locataire dispose du droit au renouvellement de son contrat et si ce renouvellement lui
est refusé par le bailleur, celui-ci doit lui verser une indemnité. Ces prérogatives spécifiques
au statut des baux commerciaux constituent la propriété commerciale qui représente une
valeur économique importante au profit du locataire.

A. Le renouvellement du bail commercial
502 Phase complexe. - Le droit au renouvellement du contrat cristallise de nombreux
problèmes et représente une période délicate car des conditions seront nécessaires pour
obtenir le renouvellement (1), des règles de procédure doivent être respectées (2) et le
loyer du bail renouvelé doit être déterminé (3).

1. Les conditions du renouvellement
503 Conditions invoquées par le preneur. - Le droit reconnu au renouvellement du bail doit
être demandé par le propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans l'immeuble
loué. Ce commerçant doit pouvoir justifier d'une exploitation effective du fonds pendant les
trois années qui précèdent l'expiration du bail. L'exploitation doit avoir été régulière et réelle
pendant les trois dernières années et c'est lors de la demande de renouvellement que le
preneur devra justifier de son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés. En
effet, l'immatriculation au Registre du commerce et des sociétés constitue une condition de
renouvellement du bail nécessaire à la date du renouvellement et à l'expiration du bail50.

50. L'immatriculation au RCS n'est donc pas une condition de formation du bail commercial : v. supra, nº 438.

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