Cours - Droit commercial - 3e - 43

Les actes de commerce

donc une application spécifique du commerce qui est plus encadré et respectueux de
règles éthiques sans pour autant remettre en cause les principaux critères de l'activité
commerciale.
58 Revente du bien en l'état ou après transformation. - L'article L. 110-1 du Code de
commerce vise l'achat pour revendre de biens meubles « soit en nature, soit après les avoir
travaillés et mis en œuvre ». Il s'agit du commerce au sens premier du terme qui consiste à
acheter pour revendre ou bien après avoir transformé les biens, ce qui vise le secteur de
l'industrie. Le bien revendu a pu faire l'objet d'une transformation, mais cette dernière ne
doit pas être substantielle : l'opération pourrait alors être qualifiée d'artisanale si la part
de la main-d'œuvre est prépondérante13. La prépondérance du travail personnel réalisé
sur les matériaux achetés conduira à la qualification d'acte civil. La part prise par la transformation influence donc la qualification de l'acte : les tribunaux apprécient souverainement
cet élément pour en déduire la qualification commerciale ou civile de l'acte.

B. L'achat de biens immeubles pour les revendre
Principe initial. - À l'origine, l'achat pour revendre ne pouvait porter que sur des
meubles, car les immeubles ne pouvaient pas faire l'objet d'opérations commerciales.
Aussi toutes les activités immobilières avaient-elles une nature civile. Cette exclusion traditionnelle de l'immeuble du droit commercial était justifiée par le lien étroit qui unissait
l'immeuble à la famille et donc au droit civil. Par ailleurs, on a pu relever que les immeubles se prêtaient mal aux échanges, surtout par comparaison aux meubles. Puis l'évolution
dans le secteur de l'immobilier et le développement de la spéculation immobilière a conduit
le législateur à réformer ce secteur d'activité.
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Évolutions : une réforme partiellement abandonnée. - Par une loi du 13 juillet 1967, les
opérations immobilières ont été intégrées dans le domaine du droit des affaires : « tout
achat de biens immeubles aux fins de les revendre » était qualifié de commercial. Ainsi le
législateur a appliqué aux immeubles le même régime que celui des meubles, et les
professions immobilières sont devenues des activités commerciales. Cette conséquence a
conduit à de vives réactions des promoteurs immobiliers, car la réforme leur faisait perdre
des avantages fiscaux de programmes immobiliers lorsqu'ils étaient constitués sous forme
de sociétés civiles immobilières. En effet, les sociétés civiles immobilières étaient jusque-là
soumises à l'impôt sur le revenu qui leur était fiscalement plus favorable que l'impôt sur
les sociétés. Sans entrer dans le détail, les sociétés civiles et les sociétés commerciales
ont des régimes d'imposition différents, et l'impôt sur les sociétés auquel sont soumises
les sociétés commerciales n'offre pas les mêmes intérêts fiscaux que l'impôt sur les
revenus auquel sont imposées les sociétés civiles. Ainsi, il est plus avantageux pour des
promoteurs immobiliers d'être soumis au régime de l'impôt sur le revenu, et pour cela
leurs programmes immobiliers doivent être élaborés sous la forme de sociétés civiles.
La loi du 13 juillet 1967 ne leur permettait plus de constituer des sociétés civiles pour l'exercice d'une activité commerciale consistant en l'achat d'immeubles pour revendre. Malgré
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13. Sur la distinction entre le commerçant et l'artisan, v. infra, nº 183.

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