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LES CONTRATS

En retenant que l'inopposabilité de la vente immobilière à certains tiers
ne remet pas en cause le transfert intégral et inconditionnel de la propriété,
les auteurs, défendant le caractère strictement publicitaire de la transcription, font de la sanction du défaut de publication de l'acte une simple règle
procédurale. D'un point de vue substantiel, la propriété serait transférée
par le seul échange des consentements. Dans une thèse récente portant sur
le transfert de la propriété immobilière par la vente au xixe siècle, le caractère simplement publicitaire voire probatoire de la transcription est encore
défendu au motif que l'opposabilité n'est pas la condition de l'exclusivité
du droit de propriété, mais sa preuve30. Il peut être opposé à une telle
opinion que l'opposabilité de la propriété est nécessairement substantielle31,
puisqu'elle permet seule de caractériser juridiquement l'exclusivité de la
propriété. L'exclusivité de la propriété est la qualité objective pour une
chose d'être appropriée. Elle se manifeste subjectivement à travers l'opposabilité erga omnes offerte au propriétaire32. La difficulté de concevoir
une propriété inopposable à certains tiers, explique alors le nombre réduit
d'auteurs analysant la transcription de la vente immobilière comme un
acte formaliste de simple publicité. L'exclusivité de la propriété n'existe
pas sans opposabilité, parce que l'opposabilité est le seul critère juridique
permettant de justifier le caractère exclusif de la propriété.

II - LA DIMENSION SOLENNELLE
DU FORMALISME DE LA TRANSCRIPTION
À l'époque contemporaine, la doctrine majoritaire conçoit l'opposabilité du droit de propriété comme l'un de ses éléments substantiels. Partant,
conditionner l'opposabilité du droit de propriété à la réalisation d'un acte
n'est pas une simple règle de procédure. Le formalisme de transcription
conserve son caractère publicitaire s'agissant de la vente, puisque le contrat
non transcrit est toujours valable. La transcription est en revanche un acte
solennel en ce qu'elle conditionne l'existence du droit absolu de l'acheteur
sur la chose. Privé de ce caractère, le droit de propriété est, selon certains
auteurs, incomplet ou dénaturé ; pour d'autres, il est même inexistant. Les
premiers envisagent alors la transcription comme un mode de perfection
du transfert de la propriété dont l'acheteur a déjà acquis les éléments
30. Borel J.-P., La vente d'immeuble au xixe siècle : analyse du transfert conventionnel
de propriété immobilière dans le code civil de 1804, op. cit., p. 326.
31. Sur l'opposabilité substantielle, voir : Danos F., Propriété, possession et opposabilité,
2007, Paris, Economica, p. 194 et s.
32. Ibid., p. 193.



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