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LE FORMALISME DE TRANSCRIPTION

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essentiels (A). Les seconds estiment au contraire que la transcription est
le mode de transfert de la propriété immobilière quand la vente n'en est
que la cause efficiente (B)

A. L'achèvement formaliste du transfert de propriété
Au lendemain de la promulgation de la loi de 1855, les civilistes français estiment, pour la plupart, que la réforme a décomposé le transfert de
la propriété immobilière en deux phases : la première, opérée par le seul
échange des consentements, permet à l'acheteur d'acquérir à l'égard du seul
vendeur une propriété qualifiée de relative ; la seconde, réalisée par un acte
formaliste, réalise le transfert de la propriété désormais absolue à l'égard
des tiers33. Pour ces auteurs, la vente conserve ses caractères consensuel et
translatif. La transcription étant sans influence sur la validité du contrat, son
formalisme n'a, relativement à la vente, qu'un caractère publicitaire. Elle
conditionne en revanche l'existence de la propriété absolue de l'acheteur,
et constitue en ce sens un acte solennel.
Frédéric Mourlon († 1866) affine le raisonnement proposé par la
doctrine majoritaire en qualifiant la propriété relative transmise par la
vente consensuelle de conditionnelle. Le plein effet de cette propriété est
alors subordonné à la réalisation de la transcription. Selon lui, deux étapes
permettent l'accomplissement du transfert de propriété : l'investiture
consensuelle de l'acheteur précède la désinvestiture formelle du vendeur34.

33. « Mais cette loi, mue par les nécessités du crédit foncier, a dérogé à ces principes, et
le Code Napoléon en éprouve une grave modification. Sans doute, entre les parties et leurs
ayants cause, la mutation de la propriété est toujours opérée par le seul consentement, et
l'idée mère du Code Napoléon, idée profondément philosophique et morale, subsiste dans
toute sa force ; mais, à l'égard des tiers, la mutation n'est désormais accomplie que par la
transcription du titre sur un registre public. (...) Il suit de là que la translation de la propriété
est actuellement régie par un double principe : entre les parties, elle résulte du consentement ; à l'égard des tiers, elle ne date que de la transcription du titre » (Troplong R.-T.,
Le droit civil expliqué suivant l'ordre des articles du code - Des privilèges et hypothèques
ou commentaire de la loi du 23 mars 1855 sur la transcription en matière hypothécaire,
op. cit., P. 300-301, n° 143) ; Demolombe C., Cours de Code Napoléon, t. XXIV, Traité des
contrats ou des obligations conventionnelles en général, vol. I, 1868, Paris, p. 392, n° 414 ;
Arnaudin M., Du transfert de la propriété foncière par l'effet des conventions à titre
onéreux en droit romain et en droit français et de la publicité des actes translatifs de propriété
d'après la loi de 1855, thèse droit, Bordeaux, 1875, p. 129-130 ; Baudry-Lacantinerie G.
et Saignat L., De la vente et du louage, n° 16 (Traité théorique et pratique de droit civil,
Paris, 1900, p. 10) ; Beudant C., La vente et le louage, n° 6 (Cours de droit civil français,
Paris, Rousseau, 1908, p. 7-8).
34. Mourlon F., Traité théorique et pratique de la transcription et des innovations introduites par la loi du 23 mars 1855 en matière hypothécaire, t. I, 1862, Paris, p. 30, n° 15.



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