Les Mélanges - Mélanges en l'honneur de Jérôme Huet - 48

RETOUR SUR LES PROMESSES DE VENTE IMMOBILIÈRES

l'article 1589 du Code civil limite à un accord sur la chose et le prix les éléments certes
nécessaires, mais suffisants, pour faire naître à la vie juridique la vente3. Aussi, pour
que cet acte sous seings privés ne soit pas une vente, la rencontre de volontés des parties (la promesse est fondamentalement un contrat) ne doit-elle pas porter sur ces
deux éléments sous peine de tomber inéluctablement dans la catégorie des ventes.
Cela est possible mais une telle hypothèse disqualifie la promesse synallagmatique de
vente en simple projet de vente4, tout au plus en contrat de négociation qui n'est de
toute façon pas un avant-contrat de la vente même s'il en facilite la conclusion. L'absence d'autonomie juridique de la promesse synallagmatique de vente, lorsque cette
qualification n'est pas usurpée, par rapport à la vente elle-même5 justifie donc son
exclusion de la qualification des promesses de vente.
Pour s'en tenir à la seule catégorie des avant-contrats en matière de vente, expurgée de la scorie qu'on vient de dénoncer, indéniablement la promesse unilatérale de
vente est celle qui correspond par excellence à cette qualification juridique. Le chemin pour arriver à la vente ne comporte toutefois pas qu'une voie : un arrêt récent
de la Cour de cassation nous fournit l'occasion de revenir sur une pratique courante
en matière immobilière qui consiste à obtenir des candidats acquéreurs des propositions d'achat qui ne sont pas nécessairement des simples invitations à entrer en
pourparlers, pourtant souvent ravalées à ce niveau dans le traitement qui est fait des
relations entre les parties. Une fois n'est pas coutume : ce sera l'offre et non la promesse unilatérale, la reine des avant-contrats, sur laquelle nous nous attarderons
tout d'abord (I). Et si, à l'évidence, l'intervention législative portant sur la force
obligatoire de la promesse de contrat a été l'un des points les plus remarqués de la
doctrine qui, après la jurisprudence Cruz6 et devant le refus de la Cour de cassation
de manger son chapeau, attendait beaucoup du législateur qui ne l'a pas déçue, il est
tout aussi intéressant de s'interroger sur la rédaction désormais de certaines clauses
des promesses. Les réformes récentes ne sont pas en effet sans conséquence sur
quelques clauses usuelles utilisées dans ces contrats préalables à la signature de l'acte
notarié et sur la rédaction desquelles des observations seront faites (II).

I - L'organIsatIon formeLLe/InformeLLe
des reLatIons précontractueLLes

On constate que le législateur ne s'est pas engagé dans une œuvre dogmatique
qui aurait énuméré les différents modèles d'avant-contrat. Il y a un inventaire non
3. V. les deux arrêts bien connus, Cass. 3e civ., 20 déc. 1994, n° 92-20878, JCP 1995.
II. 22491, note Larroumet C., et 28 mai 1997, n° 95-20098, Bull. civ. III, n° 123. Adde,
Cass. 3e civ., 25 oct. 2006, n° 05-15393.
4. Par ex., Cass. 3e civ., 17 juill. 1997, n° 15-20064.
5. La stipulation d'une réitération de la promesse synallagmatique de vente par acte
authentique est, si les parties se sont engagées, un terme extinctif qui, soumis à un délai précis
de réalisation, emporte la caducité de la vente (ex : Cass. 3e civ., 17 juill. 1997, n° 95-22180).
6. L'arrêt, très commenté, par lequel tout a commencé... (Cass. 3e civ., 15 déc. 1993,
Bull. civ. III, n° 174).

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