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Naissance et reconnaissance du droit de propriété

subsistance de points d'empiétement après le délai imparti pour la réaliser, est tenu de
procéder à la liquidation sollicitée. Ce juge ne tient en effet de l'article L. 131-4 du Code
des procédures civiles d'exécution que « la seule mission de vérifier l'exécution de l'obligation de démolition sans pouvoir modifier celle-ci »24.
L'empiétement minime. Le débat à ce sujet est récurrent en jurisprudence comme en
doctrine française25. Faut-il, alors, une sanction aussi brutale que la destruction de
l'ouvrage construit ? D'un côté s'impose la nécessaire protection du droit de propriété et,
de l'autre, le bon sens qui impose de ne pas soutenir une demande de destruction d'un
ouvrage important tant économiquement que socialement en raison d'un empiétement de
quelques centimètres. Le choix de la France est particulièrement respectueux du droit
fondamental du propriétaire et incitera d'autant mieux les constructeurs à être vigilants
dans leurs opérations. Mais une erreur est humaine, et la faute, pas nécessairement
mortelle. Le droit suisse en tient compte et donne au juge le pouvoir d'attribuer la propriété
du sol litigieux à l'auteur de l'empiétement pour peu qu'il soit de bonne foi et que son adversaire ait tardé à agir après avoir eu connaissance de l'empiétement réalisé et, qu'en outre,
les circonstances permettent le transfert de propriété de la parcelle usurpée (art. 674, al. 3
C. civ.). D'autres pays ont fait le même choix de valider, sous d'autres conditions mais
toujours en s'attachant à la bonne foi de l'usurpateur, l'empiétement minime. Ainsi, la
Tunisie (art. 37 C. dr. réels) : « Lorsque le propriétaire, en faisant des constructions et
ouvrages sur son fonds, empiète de bonne foi sur une petite portion du fonds voisin, le
tribunal pourra le déclarer propriétaire de cette portion moyennant une indemnité équitable. » La solution stricte de la destruction avait été dénoncée par René Demogue, spécialement dans l'hypothèse où la victime de l'empiétement n'était pas pour rien dans la
situation26. Demogue constatait au début de XXe siècle que le Code civil mixte égyptien, équivalent sur de nombreux points à son homologue français, avait néanmoins conduit la cour
d'Alexandrie à tenir compte du caractère minime de l'empiétement et de la valeur du bâtiment en cause pour préférer à la destruction de celui-ci, le versement d'une indemnité au
propriétaire dépossédé27. La solution retenue par ces droits étrangers respire l'équité et la
raison. Mais confier ce pouvoir au juge, conduit à le placer dans une situation fort délicate.
Car elle consiste, concrètement, d'un côté, à apprécier un droit de propriété, droit des droits
mais portant sur une superficie limitée et, de l'autre côté, un enjeu économique évident
matérialisé par le coût d'une construction immobilière, sans compter d'autres éventuels
intérêts (celui du logement notamment, d'autant mieux s'il est social). Le juge va-t-il alors
continuer à oser aller vers la destruction de l'ouvrage ? Et s'il n'ose, une sanction autre que
celle actuellement défendue par la Cour de cassation ne serait-elle pas la porte ouverte à
d'autres abus ? La recherche d'un équilibre est ici comme ailleurs délicate et il faut œuvrer
avec prudence. Souffle en filigrane un ancien adage : de minimis non curat praetor28 auquel,
compte tenu de l'importance du droit concerné, la Cour de cassation a raison de maintenir
la fermeté.
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24. Cass. 3e civ., 10 nov. 2016, nº 15-21.949, BICC du 1er avr. 2017, nº 332 ; RTD civ. 2017. 191, obs. W. DROSS.
25. G. CORNU, Introduction. Les personnes. Les biens, Montchrestien, 12e éd. 2005, nos 1412 et s., recommande la reconnaissance
d'une faculté d'appréciation judiciaire au cas par cas.
26. Par ex. : Cass. civ., 20 nov. 1912, RTD civ. 1913. 441, obs. E. LÉVY.
27. RTD civ. 1924. 751.
28. Des affaires minimes le préteur n'a cure.

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Table des matières de la publication Cours - Droit des biens - 1re

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