Cours - Droit des biens - 1re - 403

Les propriétés collectives

La loi nº 2009-527 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allégement
des procédures est, par la suite, venue permettre à un ou des indivisaires titulaires d'au
moins deux tiers des droits indivis de demander au tribunal de grande instance une autorisation d'aliéner un bien indivis (art. 815-5-1 C. civ.). La procédure se déroule devant
notaire puis, en cas d'opposition d'un minoritaire, peut aboutir à la saisine du juge, lequel
peut autoriser l'aliénation du bien indivis si l'aliénation ne porte pas d'atteinte excessive
aux droits des autres indivisaires105.
683 Domaine limité de l'exigence d'unanimité. À l'arrivée, la règle de l'unanimité n'est
plus désormais applicable qu'aux actes qui ne ressortissent pas à l'exploitation normale
des biens indivis et aux actes de disposition autres que les ventes de meubles indivis
« pour payer les dettes et charges de l'indivision » (art. 815‑3 C. civ.).

Toujours est-il que l'unanimité n'a jamais constitué une règle réputée pour sa
souplesse. Aussi le législateur lui avait-elle dès l'origine apporté un certain nombre de
correctifs ; ils demeurent dans tous les cas. Ces correctifs répondent à la prise en considération de trois réalités.
Nécessité des faits (1)... qui fait loi, volonté individuelle dérogatoire à l'exigence d'unanimité (2)
et effet légal attaché au partage restent, aujourd'hui encore, trois clés de dérogations apportées aux règles de gestion prévues par principe par le Code civil. L'effet légal du partage sera
cependant étudié plus loin, le partage étant une fin commune aux deux types d'indivision106. Il
suffira, ici, de signaler que l'article 883 du Code civil pose que l'indivisaire auquel est attribué
un effet indivis est censé en avoir été le seul propriétaire depuis la date d'origine de l'indivision. Le partage produit ainsi un effet déclaratif et non translatif de droits.
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1. La nécessité des faits
685 Une indivision dont les biens périraient est sa négation même. Il est donc normal que
tout indivisaire puisse engager les actes nécessaires à la conservation des biens indivis,
ceci même s'il n'y a pas urgence dit l'article 815-2, texte instauré pour atténuer la jurisprudence qui avait déduit de l'association des termes de nécessité et de conservatoire l'exigence
d'un péril imminent107.

Ce que sont les actes conservatoires. Ces actes conservatoires peuvent être d'ordre
matériel (ex. un acte d'entretien occasionnel) comme juridique (par ex. mettre un débiteur
en demeure108). Un indivisaire peut ainsi agir seul en justice pour assurer la protection de
ses droits indivis, à l'encontre d'un autre coïndivisaire109 comme à l'encontre d'un tiers110.
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105. V. LAFOND, « L'autorisation judiciaire de vendre un bien indivis », JCP N 2009. 1180.
106. Pour le partage, v. infra, nº 718 (§ 3).
107. Cass. 1re civ., 17 nov. 1999, Dr. famille févr. 2000, nº 29, p. 18, 2e esp., note B. BEIGNIER.
108. La mesure reste conservatoire quand bien même la mise en demeure mentionnerait l'intention de leur auteur de poursuivre la résiliation du bail : Cass. 3e civ., 15 juin 2005, Bull. civ. III, nº 132.
109. Cass. 3e civ., 15 juin 1994, Bull. civ. III, nº 124.
110. Cass. 3e civ., 7 avr. 1994, Bull. civ. III, nº 79.

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