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DROIT DES BIENS

obligations de chacun des membres de la copropriété considérée se mesurent au regard de
cet ensemble. La définition des droits et obligations s'apprécie alors diversement, tant par
rapport aux lots eux-mêmes (A) qu'aux éléments qui les composent, parties privatives et
parties communes (B).

A. Le copropriétaire et son lot de copropriété
Le copropriétaire est propriétaire exclusif de l'entité formée par son lot. Ce qui
signifie qu'il exerce sur le lot qui lui appartient, toutes les prérogatives attachées au droit
de propriété. Il peut ainsi en disposer à titre onéreux ou à titre gratuit, entre vif ou à cause
de mort ; il peut le grever de droits réels telle une hypothèque, ou en conférer la jouissance
à des tiers notamment par contrat de bail ; il peut, enfin, exercer toute action en justice
relative à ses droits privatifs. Il faut ici rappeler que l'entité qui forme le lot est indivisible.
Par conséquent, l'opération juridique opérée porte nécessairement à la fois sur les parties
privatives et sur les quotes-parts des parties communes correspondantes.
La plénitude du droit du copropriétaire est cernée par la notion déjà rencontrée de destination de l'immeuble, mais hors cette justification dont la réalité est à démontrer dans
chaque cas, le règlement de copropriété ne peut apporter aucune restriction aux prérogatives attachées à la propriété du lot124.
795

796 Il faut ajouter que le lot de copropriété constitue un droit immobilier. À ce titre, il est
soumis au formalisme de la publicité foncière. Ce caractère immobilier reconnu au lot de
copropriété vaut d'ailleurs dans la période antérieure à la construction du bâtiment125.

S'ajoute un formalisme particulier à la cession à titre onéreux. Le formalisme dont il
est question est instauré par l'article 20 de la loi de 1965, et est destiné à assurer à cette
occasion le recouvrement des charges en souffrance. Le non-paiement des charges est
l'un des maux majeurs de la copropriété, car à défaut de paiement des charges par l'un,
se sont les autres qui en font, au moins temporairement, les frais puisqu'ils vont devoir
assurer le fonds de roulement et faire l'avance pour le défaillant.
Lorsque l'opération de cession d'un lot s'engage dans une copropriété, le cédant doit
présenter au notaire un certificat du syndic daté de moins d'un mois attestant qu'il est
libre de toute obligation envers le syndicat ; à défaut, le notaire chargé de la vente
adresse un avis de mutation au syndic, ce dernier disposant alors d'un délai de quinze
jours pour faire opposition au paiement du prix. Réalisée par acte extra-judiciaire précisant le montant et les causes des créances du syndicat, l'opposition a pour effet de
797

124. Sur les limites aux stipulations du règlement de copropriété, v. spéc. supra, nº 757 et s.
125. Le droit exclusif d'utiliser une surface déterminée du sol pour y édifier des constructions ainsi qu'une quote-part de la
propriété du sol et des parties communes (parfois nommé « lot transitoire ») constitue par conséquent « un immeuble par
nature pouvant faire l'objet d'une saisie immobilière » : Cass. 3e civ., 15 nov. 1989, Bull. civ. III, nº 213, D. 1990. 216, note
P. CAPOULADE, et Cl. GIVERDON, RTD civ. 1990. 304, obs. F. ZENATI ; A. LEBORGNE, « La procédure de saisie immobilière est-elle respectueuse des droits fondamentaux ? », in Mél. P. Julien, édilex2003, p. 219). Sur cette notion de « lot transitoire » : D. TOMASIN, note
sous Cass. 3e civ., 14 nov. 1991, D. 1992. 277, Rapport M. CAPOULADE.

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