Cours - Droit des biens - 1re - 449

La propriété partagée et l'indivision ordinaire

rendre le prix indisponible et vaut mise en œuvre du privilège spécial instauré au bénéfice
du syndicat par l'article 2374, 1º bis du Code civil126.
798 Acquisition d'un lot de copropriété et obligations particulières. Des obligations
d'information tournées vers l'acquéreur sont de plus en plus nombreuses à être imposées
au vendeur d'un immeuble. La plupart sont communes à toute vente d'immeuble et viennent restreindre la liberté du propriétaire vendeur en le soumettant à des contraintes sous
forme de démarches et vérifications à effectuer ainsi que de diagnostics à fournir. Le législateur a ici tendance à raisonner en termes de faiblesse présumée de l'acheteur et de
supériorité du vendeur. Plusieurs éléments y invitent : la demande excède l'offre ; le
montant financier de l'opération est conséquent ; le vendeur a généralement une connaissance réelle du bien qu'il met en vente. Il s'agit de l'état relatif à l'amiante, pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997127, du risque d'exposition au plomb128, de l'état parasitaire129, ou encore du diagnostic de performance
énergétique130. Que d'obligations mises à la charge du vendeur ! Le défaut d'annexion des
états exigés par la loi à l'acte authentique de vente est sanctionné par l'impossibilité pour
le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés liée à la découverte d'amiante, de
plomb ou de termites. Il est à relever que le droit anglo-saxon a une approche plus libérale
que la France des opérations immobilières. S'il est habituel dans l'hexagone de se tourner
vers l'État pour assurer la sécurité des transactions par une prolifération législative, la
Grande-Bretagne privilégie l'absence de formalisme. C'est donc à l'acheteur qu'il incombe
de s'informer. La frontière entre les deux perceptions du rôle de l'État en matière de copropriété, et qui porte au-delà de la seule question de la vente, est en réalité intimement liée à
la façon dont on apprécie le degré admissible de regard public sur la propriété privée et à la
conviction que l'on peut avoir sur les capacités du marché à s'autoréguler en termes
d'information du consommateur immobilier, en premier chef visé par cette réglementation
protectrice, et de préservation de la sécurité au travers des matériaux employés131.
Certaines obligations sont spécifiques à l'immeuble soumis au régime de la copropriété132.
Tel est le cas de la loi nº 96-1107 du 18 décembre 1996 dite loi Carrez et le décret nº 97532 du 23 mai 1997133, qui contraignent (v L. 1965, art. 46) le vendeur à indiquer la

126. Ord. nº 2006-346 du 23 mars 2006. Sur ce privilège spécial, v. infra, nº 806.
127. Cl. DESTAME, « Situation de l'immeuble au regard de la réglementation relative à l'amiante », JCP N 1996, p. 359.
128. Art. L 1334-5 CSP.
129. Loi nº 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insecteslophages, art. L. 112-17 CCH ; pour la mérule, qui est un champignon du bois, v. art. L. 133-7 CCH.
130. Pour les diagnostics des installations intérieures électrique et de gaz des locaux à usage d'habitation, ils sont obligatoires
depuis le 1er juillet 2017 pour tous les contrats de location conclus depuis le 1er juillet 2017 quand le logement est situé dans un
immeuble collectif pour lequel le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, et le sera pour tous les contrats de
location qui seront conclus à partir du 1er janvier 2018 (décr. nº 2016-1104 et décr. nº 2016-1105 du 11 août 2016).
Sur l'obligation faite au vendeur d'informer son acheteur de l'existence antérieure de l'exploitation d'une installation classée :
art. L. 514-20 C. env. ; Cass. 3e civ., 12 janv. 2005, JCP N 2002, nº 1380 (Vente d'immeuble et droit de l'environnement, note M. DAGOT.
131. Sur la présence progressivement affirmée des pouvoirs publics dont le droit de regard, discret à l'origine, se fait d'autant
plus présent, d'une part, que l'immeuble en copropriété est normalement perçu comme pleinement intégré à la vie de la cité
et, d'autre part, que la copropriété concernée est en difficulté : Cl. GIVERDON, « Le statut de la copropriété du droit privé au droit
public », Gaz. Pal. 2002. 1, doctr., 460. Rappr. P. CAPOULADE, « Du nouveau du côté des syndicats en difficulté », Gaz. Pal. 2002. 1,
doctr., 450 (à propos de la loi SRU poursuivant un objectif renforcé de conservation des immeubles en copropriété dans une
perspective d'intérêt général).
132. V. aussi Ph. MALINVAUD, « Les normes citoyennes et la copropriété », RDI 2017, p. 117.
133. M. BEHAR-TOUCHAIS, in Mél. R. Saint-Alary, PU Toulouse, 2206, p. 133.

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