Systèmes - Dynamiques du droit de l'urbanisme - 1re - 145

La police de l'urbanisme : troisième bloc du droit de l'urbanisme

travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au
regard du droit de l'urbanisme ». Un certain nombre d'exceptions sont
énumérées.
Il se déduit du texte une régularisation des travaux par l'effet du temps57.
La décision La Marque a par ailleurs décrypté les mots « construction
initiale » en précisant que la prescription n'est pas limitée à la construction
primitive mais couvre les modifications apportées à celle-ci. En un mot, elle
couvre la construction existante au sens de la jurisprudence Thalamy.
Mais la décision La Marque donne une interprétation extensive de
l'exception à la prescription qui figure au point e), « lorsque la construction
a été réalisée sans permis de construire ». Formulation étonnante du fait de
son caractère « auto-neutralisant » : l'irrégularité qui résulte de l'absence de
permis est l'objet de la prescription mais l'absence de permis est cause
d'exception à la prescription...
Sans faire l'effort de restreindre cette exception aux constructions « sans
aucun permis », en un mot aux constructions « sauvages », la décision La
Marque juge que seuls les travaux soumis au régime de la déclaration
préalable ne sont dans le champ de la prescription... Solution restrictive
confirmée par la décision Eber58 ainsi rédigée : « Il résulte de cet
article L. 111-12 que peuvent bénéficier de la prescription administrative
définie par cet article les travaux réalisés, depuis plus de dix ans, lors de la
construction primitive ou à l'occasion des modifications apportées à celle-ci,
sous réserve qu'ils n'aient pas été réalisés sans permis de construire alors
que celui-ci était requis en vertu des prescriptions légales alors applicables.
Peuvent donc bénéficier de cette prescription les travaux réalisés sans
déclaration préalable alors que celle-ci était requise ».
On peut donc dire que la prescription administrative reste d'une portée
limitée : il appartient au législateur de reprendre le texte de l'article L. 111-12
pour en redéfinir la portée.
Le juge admet cependant la possibilité, dans l'hypothèse d'une
construction ancienne irrégulière non régularisable, à l'égard de laquelle
aucune action pénale ou civile n'est plus possible, après avoir apprécié les
différents intérêts publics et privés en présence au vu de cette demande,
d'autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à sa
préservation et au respect des normes, alors même que son édification ne
pourrait plus être régularisée au regard des règles d'urbanisme applicables59.
On comprend, au total, que le constructeur soit incité à différer les
travaux dans l'attente que le permis soit « purgé des voies de recours », au
vu des incertitudes sur l'avenir de la construction que le risque d'annulation
du permis fait naître.
57. Cf. les deux premières décisions qui en ont fait application, Carn préc. et CE,
16 mars 2015, nº 369553, M. et Mme de L., Rec.
58. CE, 3 févr. 2017, nº 373898, T.
59. CE, 3 mai 2011, nº 320545, Mme E., T.

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