Systèmes - Dynamiques du droit de l'urbanisme - 1re - 93

L'urbanisme opérationnel : deuxième bloc du droit de l'urbanisme

- un outil opérationnel, la zone d'aménagement concerté (ZAC), qui se
substitue à la ZUP : outil clé de l'urbanisation, il associe la collectivité
publique, un aménageur et les constructeurs, pour la réalisation d'un
programme qui s'inscrit dans le cadre de la réflexion sur le développement
d'un quartier ;
- un outil fiscal, la taxe d'urbanisation, destinée à inciter les
propriétaires de terrains situés dans les secteurs aménagés à les
construire effectivement ou à les vendre, en leur faisant subir une forte
taxation, non plus calculée sur leur valeur naturelle ou agricole, mais sur
leur nouvelle affectation administrative de terrains à bâtir, taxe devant en
principe remplacer les contributions des constructeurs aux équipements
publics. Mais qui ne verra jamais le jour.
Le Code de l'urbanisme, créé en 1974, intègre ces innovations. Ses
quatre premiers livres développent les trois blocs du droit de l'urbanisme :
le livre I relatif aux « Règles générales d'aménagement et d'urbanisme »
(nationales et locales) couvre la planification urbaine, les livres II
(Préemption et réserves foncières) et III (Aménagement foncier) sont
relatifs à l'urbanisme opérationnel, enfin le livre IV (Règles relatives à l'acte
de construire et à divers modes d'utilisation du sol) est dédié à la police de
l'urbanisme.
Ces évolutions normatives accompagnent l'essor extraordinaire de la
construction en France, qui va durer jusqu'aux années 1970 : les mises en
chantier avoisinent les 500 000 logements par an. C'est « l'âge d'or » du
secteur : le nombre de logements passe de 12,6 millions en 1946 à
18,2 millions en 1968 ; 21 millions en 1975. Il sera de 23,7 millions en 1982,
26,2 en 1990 et 28,7 en 1999. En 2011, la France compte près de 34 millions
de logements, dont près de 29 millions de résidences principales.

II.

La question du logement : l'urbanisme doit-il
commander la construction ?

Le logement tient une place importante au sein du droit de l'urbanisme.
L'habitation est l'une des cinq destinations que le Code de l'urbanisme
donne à la construction (cf. art. R. 151-27 : les autres destinations sont
l'exploitation agricole et forestière ; le commerce et activités de service ;
les équipements d'intérêt collectif et services publics ; les autres activités
des secteurs secondaire ou tertiaire). Mais c'est évidemment celle qui pèse
le plus fortement du point de vue social.
Les programmes de logement d'une certaine ampleur ont vocation à
être accueillis dans des zones urbaines (U) inscrites dans « des secteurs
déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en
cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les
constructions à implanter » (cf. art. R. 151-18). Et par ailleurs, à échéance

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