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L'urbanisme opérationnel : deuxième bloc du droit de l'urbanisme

Le Conseil d'État avait admis la création de telles réserves, même sans
texte, dès lors que l'utilité publique de leur constitution était établie, par
exemple en vue de la réalisation ultérieure de programmes de construction
de logements12. La loi LOF de 1967 leur a donné une existence légale en
permettant aux personnes publiques d'acquérir des immeubles, au besoin
par voie d'expropriation, pour constituer des réserves foncières « en
prévision de l'extension d'agglomérations, de l'aménagement des espaces
naturels entourant ces agglomérations et de la création de villes nouvelles
ou de stations de tourisme ».
Leur champ a ensuite été élargi à l'aménagement dans son ensemble
(par référence à la définition qu'en donne à l'article L. 300-1) et à de
nouveaux acteurs : établissements publics fonciers, bénéficiaires des
concessions d'aménagement, etc. (cf. art. L. 221-1).
La politique foncière doit cependant être exercée dans la perspective
d'une opération d'aménagement réelle : les collectivités titulaires du DPU
ne peuvent légalement exercer ce droit que si elles justifient, à la date à
laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération
d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1, alors
même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été
définies à cette date13. Il en est de même de l'expropriation pour la
constitution d'une réserve foncière14.
Enfin, l'horizon temporel des opérations futures s'est resserré du fait de
l'attention plus forte portée à la protection du droit de propriété, sous l'effet
de la décision de la Mottais de Narbonne c/ France15. Tout en validant la
technique de la réserve foncière, la cour de Strasbourg regarde comme un
manquement à l'article 1 du protocole nº 1 à la Convention européenne le
maintien du bien en réserve durant une longue période (en l'espèce,
19 ans) ne reposant pas lui-même sur des raisons tenant de l'utilité
publique lorsque, durant cette période, le bien engendre une plus-value
appréciable dont les anciens propriétaires se voient privés.

IV.

La question spéculative : à qui appartiennent
les plus-values de l'urbanisation ?

L'établissement du plan d'urbanisme peut entraîner des pertes de valeur
pour le propriétaire dont le terrain devient inconstructible. Mais le sens de
12. CE, 4 nov. 1970, nº 72392, SCI Les Héritiers A. Caubrière, Rec.
13. Cf. CE, 7 mars 2008, nº 288371, Commune de Meung-sur-Loire, Rec. ; ou CE,
12 sept. 2011, nº 347444, Dion, T.
14. Cf. CE, 21 mai 2014, nº 354804, Communauté d'agglomération de Montpellier, T., le
dossier d'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique devant en outre faire
apparaître la nature du projet envisagé.
15. CEDH, 2 juill. 2002, nº 48161/99.

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