Mortgage Journal - May/June 2016 - (Page 17)

BROKER ECONOMICS | ÉCONOMIE DU COURTAGE Job creation: Yes, But where? Création d'emploi : d'accord, mais où ? By Will Dunning Par Will Dunning This is probably the most complicated article I will ever write for the Mortgage Journal. It's about an issue that I think is quite important for the future performance of local housing markets and, therefore, it will influence the future demand for mortgages in your community. So, please forgive me for challenging you. Job creation is the most important factor that drives housing demand. In order to anticipate how the market might change in future, we need good data on job creation. Each month, we get data on employment from Statistics Canada's Labour Force Survey (LFS). Most of the time, the LFS data is reasonably reliable and helpful. That data comes from a survey of individual Canadians. Statistics Canada has another survey - the Survey of Employment, Payrolls and Hours (SEPH). This is a survey of employers. It comes out almost two months later than the LFS; not surprisingly, it doesn't get much attention. The two surveys have different methodologies and definitions, therefore, they often produce different estimates of job creation. Yet, their estimates are usually in the same ballpark. For example, for the year up to December 2015, the LFS estimated that the number of employees in Canada expanded by 0.5%. SEPH showed growth of 0.9%. While the estimates differed, they both indicated that jobs are being created in Canada, but at a moderate rate. (A technical note: SEPH counts only people who are employed, by companies and government bodies, etc., and omits people who are "self-employed." For that reason, in this discussion I am using a subset of the LFS that shows only employees and omits the self-employed.) While the estimates are generally close for all of Canada, there are currently wide differences for some of the provinces. I think that has some important implications. Voici probablement l'article le plus compliqué que j'ai jamais rédigé pour le Journal hypothécaire. Il s'attaque à un problème important pour le rendement futur des marchés locaux de l'habitation, un problème qui influencera la demande en prêts hypothécaires dans votre coin de pays. Donc, donnez-lui une chance. La création d'emploi est le facteur numéro un dans la demande d'habitations. Pour anticiper l'évolution des marchés, nous avons besoin de données sur la création d'emploi. Chaque mois, l'Enquête sur la population active (EPA) que mène Statistique Canada nous fournit des données qui, la plupart du temps, s'avèrent fiables et utiles. Statistique Canada mène une autre enquête, celle-ci auprès des employeurs : l'Enquête sur l'emploi, la rémunération et les heures (EERH). Ses résultats sortent deux mois après ceux de l'EPA, ce qui fait qu'ils suscitent moins d'intérêt. Ces deux enquêtes adoptent des définitions différentes, ce qui fait qu'elles estiment la création d'emploi différemment. Pourtant, leurs chiffres concordent souvent. Par exemple, pour l'année 2015, l'EPA évaluait l'augmentation du nombre d'employés au pays à 0,5 %, tandis que l'EERH arrivait à une croissance de 0,9 %. Les pourcentages diffèrent, mais ils indiquent tous deux qu'on créait de l'emploi. (Détail technique : l'EERH dénombre uniquement les employés - d'entreprises, des gouvernements, etc. ; elle exclut les travailleurs autonomes. Pour cette raison, j'utilise un sous-ensemble des données de l'EPA qui exclut aussi ces travailleurs.) Bien que les estimations se rapprochent pour l'ensemble du Canada, les écarts sont significatifs dans certaines provinces, ce qui a des incidences importantes. DiffeRent PictURes foR JoB GRowtH Table 1 shows the estimates from the two surveys of growth for each of the provinces. As can be seen, the picture painted by SEPH is much worse than the LFS for Alberta (minus 2.0 percentage points), Saskatchewan (by minus 1.9 points), and Quebec (by minus 1.5 points). On the other hand, SEPH shows larger growth in the other seven provinces, including Ontario (a difference of 2.0 points) and British Columbia (1.5 points). Des PoRtRAits DiffÉRents De LA cRoissAnce De L'eMPLoi Au tableau 1, vous trouverez les estimations de la croissance, par province, selon les deux enquêtes. L'EERH dresse un portrait nettement plus négatif que l'EPA pour l'Alberta (-2,0 points de pourcentage), la Saskatchewan (-1,9) et le Québec (-1,5). À l'inverse, elle avance une croissance plus élevée que l'EPA dans les sept autres provinces, comme en Ontario (+2,0) et en ColombieBritannique (+1,5). Et voilà qu'il faut devenir encore plus technique. May/june 2016 ■ Mai/juin 2016 ■ 17

Table of Contents for the Digital Edition of Mortgage Journal - May/June 2016

CHAIR’S REMARKS
PRESIDENT’S MESSAGE
BRUISED CREDIT : HOW MORTGAGE PROFESSION ALS CAN HELP CLIENTS UNDERSTAND THE BASICS OF GOOD CREDIT – PART 2
ALTERNATIVE MORTGAGE LENDING SUPPORTS INNOVATION AND Choice
BROKER ECONOMICS : JOB CREATION : YES , BUT WHERE?
NEW AMPS/MEMBERS
INDEX TO ADVERTISERS

Mortgage Journal - May/June 2016

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