Management Immobilier n°3 - Octobre 2007 - (Page 8)

Acteurs & Organisations ASSURER LA MIXITÉ ENTRE LOCATIF SOCIAL ET COPROPRIÉTÉ PRIVÉE : UN CERCLE VERTUEUX ? Entretien avec Christian Thibault – Président du Directoire, SA d’HLM Coopération et Famille Coopération et Famille occupe une place très particulière en matière de gestion de copropriété. Pouvez-vous nous dire qu’elle est cette place ? En effet, Coopération et Famille, société anonyme d’HLM, se trouve dans une situation très particulière au sein du monde HLM. Intégrée aujourd’hui au Groupe Logement Français, elle gère 26 000 logements dont 21 000 logements HLM et 5 000 lots de copropriété de personnes physiques. Mais plus particulière encore est la répartition du patrimoine locatif, puisque 70 % environ de ce patrimoine est géré dans le cadre de copropriété. Dans la plupart des cas on trouve ainsi, au sein d’une même cage d’escalier, indifféremment des logements locatifs HLM et des logements de propriétaires privés. La taille des résidences en copropriété doit être soulignée – en moyenne de 300 logements – sachant que certaines copropriétés dépassent les 1 000 logements et que la plus importante d’entre elles comporte 2 000 logements dont 1 500 logements locatifs sociaux. Des raisons liées à l’histoire de cette société, créée il y a plus de 80 ans, expliquent ce particularisme qui, au fil du temps, a conduit la société à mettre la gestion de copropriété au cœur de son activité. Votre système de fonctionnement a, donc, le mérite de créer un équilibre social dans le locatif. A-t-il d’autres vertus notamment en matière de gestion ? Le terme d’équilibre social m’apparaît comme tout à fait judicieux. Force est de constater que la dualité des systèmes et statuts apporte un ensemble de « plus ». La dualité des systèmes tient au fait que sont associés Management Immobilier - N°3 Octobre 2007 - 8 dans une même gestion le « système » copropriété privée/syndic et le « système » bailleur/logement social. Les visions et caractéristiques de chacun de ces deux systèmes sont très fortement complémentaires. Pour prendre un seul exemple en matière de gestion patrimoniale, la copropriété porte une attention forte à l’entretien courant, à l’aspect des parties communes là où le bailleur social est préoccupé par la pérennité du patrimoine et donc oriente ses choix sur des travaux lourds. Au-delà, la complémentarité des statuts, locataire HLM - d’un côté copropriétaire et de l’autre occupant – apporte dans le fonctionnement de nos résidences, globalement, une meilleure appropriation et un plus grand respect des espaces communs. Autre remarque enfin, le fait que nous soyons, dans la plupart des cas, syndic, nous oblige à rendre des comptes et donc à nous remettre en cause chaque année dans le cadre du renouvellement du mandat de syndic. Dernière remarque, dernière vertu enfin, même si nous sommes, dans la plupart des cas majoritaires, les règles de la copropriété sont aujourd’hui ainsi faites que nous sommes obligés d’aller « construire avec les copropriétaires toutes les décisions concernant l’avenir de leur résidence ». Argumentation, pédagogie sont les supports indispensables à la conduite d’un tel processus de décision. Christian THIBAULT en 7 dates : 24 juillet 1948 : Naissance à Saint-Germain-en-Laye 1973 : Consultant Bureau d’études et réalisation urbaine 1976 : Consultant puis Directeur du développement Crépah, Union Sociale pour l’Habitat 1984 : Directeur Fédération des Associations Régionales (USH) 1988 : Chargé de mission auprès du Délégué général (USH) 1997 : Directeur général adjoint OPAC de Paris 2004 : Président du directoire Coopération et Famille (Groupe Logement Français) Diriez-vous que les faiblesses de l’un des systèmes sont les forces de l’autre ? Vous avez tout à fait raison car, si l’on regarde dans le détail les caractéristiques de la gestion de copropriété et de la gestion de bailleur social, on constate que le plus souvent les faiblesses de l’un sont largement compensées par les forces de l’autre, qu’il s’agisse de la gestion patrimoniale, des relations avec les résidents, du partenariat local notamment. Au final je pense pouvoir dire que cette rencontre entre un bailleur HLM et des copropriétaires privés dessine un modèle de gestion immobilière particulièrement intéressant et en tout état de cause, croyez- Tout est donc bien dans le meilleur des mondes ? Je ne voudrais surtout pas finir sur une note pessimiste ou mieux démobilisatrice. Toutefois, je dois, à la vérité, relever quelques questions majeures qui se posent aujourd’hui en matière de gestion de copropriété. D’une part, leur gouvernance qu’il s’agisse de la difficulté à faire fonctionner les instances (conseils syndicaux, AG), à dégager des majorités, à maîtriser les conséquences de mise en location par des copropriétaires - situation souvent à l’origine d’un processus de dégradation de la copropriété. Et d’autre part, la nécessité de réaliser dans les prochaines années des travaux lourds, qu’il s’agisse de travaux sur les ascenseurs, sur les réseaux, tout particulièrement. Mais c’est là un autre sujet qui appelle des évolutions majeures notamment au plan du droit et des montages financiers. Propos recueillis par Emilie Vidaud moi, très stimulant au moment où chacun cherche les voies et moyens de conforter la mixité dans l’habitat.

Table des matières de la publication Management Immobilier n°3 - Octobre 2007

Couverture
Activités
Edito par Jean-François Brand
Dossier : Optimiser la maintenance et les services
Management
Chronique Juridique par Philippe Pelletier
Acteurs et Organisations
Agenda réglementaire
Sommaire

Management Immobilier n°3 - Octobre 2007