Management Immobilier n°13 - Février 2011 - (Page 14)

Dossier Le coût gLobaL en 5 questions et 5 réponses 1. Qu’est-ce que le coût global d’un bâtiment ? Le coût global d’un bâtiment, c’est l’ensemble des coûts du bâtiment sur une longue période : 15, 20, 30 ans. Cette période peut être tout le cycle de vie du bâtiment, ou une partie seulement. Il s’agit des coûts des études, de la construction, de la maintenance, de l’exploitation, des grosses réparations, et même de démolition ou déconstruction, voire dépollution. contraintes et les coûts de maintenance et d’exploitation et de maîtriser l’ensemble des coûts ; et donc de voir si l’on a intérêt à faire bouger les lignes. Cela doit conduire également à réfléchir aussi aux valeurs d’usage et à la qualité. étant actualisés, c’est-à-dire ramenés à leur incidence actuelle, à leur valeur actuelle. Pour les personnes privées, il faut prendre un taux d’actualisation directement en relation avec les conditions de financement du projet. Pour les personnes publiques, il n’est pas toujours facile de déterminer le taux de financement et donc le taux d’actualisation ; le guide de l’achat public préconise 4 %. Le dernier commissaire au Plan, Alain ETCHEGOYEN, avait d’ailleurs en 2005 ramené le taux d’actualisation de 8 % à 4 %. 3. Qu’est-ce que l’actualisation, le coût global actualisé ? Sur ce sujet, on peut faire compliqué, ou simple ! Je vais essayer de faire simple ! En premier lieu, il faut dire et redire qu’il ne s’agit pas du tout de la correction des prix en fonction des évolutions de prix, que l’on appelle l’actualisation-révision des prix des marchés. En fait, il s’agit ici d’une méthode astucieuse de prise en compte des modalités de financement de l’investissement et notamment des emprunts que l’on fait pour le financement initial. Exemple : en capitalisant les intérêts à un taux à 10 %, les 100 euros d’aujourd’hui vont devenir 110 dans un an, et 121 euros dans deux ans. Inversement, 100 euros perçus ou payés dans 2 ans équivalent à 100/1,21 maintenant, soit 82,6 euros seulement. 82,6 euros sont la valeur actuelle des 100 perçus ou payés dans 2 ans. C’est donc la méthode des intérêts capitalisés, ou encore des cash flows actualisés, ou de la Valeur Actualisée Nette (VAN) que l’on applique. Le taux de financement s’appelle « taux d’actualisation ». Le coût global actualisé, c’est donc l’ensemble des coûts initiaux et ultérieurs sur la période, ces derniers 2. Pourquoi raisonner en coût global ? Si l’on regarde, dans les statistiques d’APOGEE, l’ensemble des coûts d’un bâtiment, de bureaux par exemple, sur 50 ans, on s’aperçoit que la construction ne représente que 23 % du total, la conception 3 %, donc un total initial de 26 %, et toutes les dépenses ultérieures (les grosses réparations , la sécurité et le gardiennage, énergie, etc.) 74 % ! Compte tenu de l’importance de ces dépenses ultérieures, on peut se demander si l’on n’a pas intérêt à « bouger les lignes », et notamment à concevoir et à construire mieux, pour économiser ensuite. Si l’on conçoit et construit mieux, cela coûtera peut-être un peu plus cher, mettons même 5 % de plus, cela fera donc 1,3 % de plus ; mais si ceci permet de gagner 5 % sur toutes les autres dépenses, on va gagner 5 % de 74 %, soit 3,7 %. On sera gagnant de globalement 3,7 – 1,3 % soit 2,4 %. La démarche de coût global permet donc d’anticiper, lors de la conception, toutes les conditions, toutes les 4. Qu’est-ce que le coût global étendu ? Par rapport au coût global « simple », le coût global étendu tient compte des coûts hors construction (foncier, fiscalité, etc.), des revenus (loyers par exemple) ; il tient compte aussi, mais c’est plus difficile à quantifier et à monétariser, de ce qui est appelé « les externalités » : impacts sur les tiers, sur l’image, la qualité d’usage, ou encore les émissions de gaz à effet de serre, les nuisances, ou encore la biodiversité. 5. Le coût global est-il normalisé ? Effectivement, il est normalisé par la norme ISO 15686-5. La première édition date de juin 2008. Cette norme précise le vocabulaire, normalise le contenu du rapport type ; elle normalise même une nomenclature de coûts (cf. fiches de la rubrique « Management »). Management Immobilier - N°13 Février 2011- 14

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Editorial par Michel Zulberty
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