Management Immobilier n°13 - Février 2011 - (Page 14)

Dossier Le coût gLobaL en 5 questions et 5 réponses 1. Qu’est-ce que le coût global d’un bâtiment ? Le coût global d’un bâtiment, c’est l’ensemble des coûts du bâtiment sur une longue période : 15, 20, 30 ans. Cette période peut être tout le cycle de vie du bâtiment, ou une partie seulement. Il s’agit des coûts des études, de la construction, de la maintenance, de l’exploitation, des grosses réparations, et même de démolition ou déconstruction, voire dépollution. contraintes et les coûts de maintenance et d’exploitation et de maîtriser l’ensemble des coûts ; et donc de voir si l’on a intérêt à faire bouger les lignes. Cela doit conduire également à réfléchir aussi aux valeurs d’usage et à la qualité. étant actualisés, c’est-à-dire ramenés à leur incidence actuelle, à leur valeur actuelle. Pour les personnes privées, il faut prendre un taux d’actualisation directement en relation avec les conditions de financement du projet. Pour les personnes publiques, il n’est pas toujours facile de déterminer le taux de financement et donc le taux d’actualisation ; le guide de l’achat public préconise 4 %. Le dernier commissaire au Plan, Alain ETCHEGOYEN, avait d’ailleurs en 2005 ramené le taux d’actualisation de 8 % à 4 %. 3. Qu’est-ce que l’actualisation, le coût global actualisé ? Sur ce sujet, on peut faire compliqué, ou simple ! Je vais essayer de faire simple ! En premier lieu, il faut dire et redire qu’il ne s’agit pas du tout de la correction des prix en fonction des évolutions de prix, que l’on appelle l’actualisation-révision des prix des marchés. En fait, il s’agit ici d’une méthode astucieuse de prise en compte des modalités de financement de l’investissement et notamment des emprunts que l’on fait pour le financement initial. Exemple : en capitalisant les intérêts à un taux à 10 %, les 100 euros d’aujourd’hui vont devenir 110 dans un an, et 121 euros dans deux ans. Inversement, 100 euros perçus ou payés dans 2 ans équivalent à 100/1,21 maintenant, soit 82,6 euros seulement. 82,6 euros sont la valeur actuelle des 100 perçus ou payés dans 2 ans. C’est donc la méthode des intérêts capitalisés, ou encore des cash flows actualisés, ou de la Valeur Actualisée Nette (VAN) que l’on applique. Le taux de financement s’appelle « taux d’actualisation ». Le coût global actualisé, c’est donc l’ensemble des coûts initiaux et ultérieurs sur la période, ces derniers 2. Pourquoi raisonner en coût global ? Si l’on regarde, dans les statistiques d’APOGEE, l’ensemble des coûts d’un bâtiment, de bureaux par exemple, sur 50 ans, on s’aperçoit que la construction ne représente que 23 % du total, la conception 3 %, donc un total initial de 26 %, et toutes les dépenses ultérieures (les grosses réparations , la sécurité et le gardiennage, énergie, etc.) 74 % ! Compte tenu de l’importance de ces dépenses ultérieures, on peut se demander si l’on n’a pas intérêt à « bouger les lignes », et notamment à concevoir et à construire mieux, pour économiser ensuite. Si l’on conçoit et construit mieux, cela coûtera peut-être un peu plus cher, mettons même 5 % de plus, cela fera donc 1,3 % de plus ; mais si ceci permet de gagner 5 % sur toutes les autres dépenses, on va gagner 5 % de 74 %, soit 3,7 %. On sera gagnant de globalement 3,7 – 1,3 % soit 2,4 %. La démarche de coût global permet donc d’anticiper, lors de la conception, toutes les conditions, toutes les 4. Qu’est-ce que le coût global étendu ? Par rapport au coût global « simple », le coût global étendu tient compte des coûts hors construction (foncier, fiscalité, etc.), des revenus (loyers par exemple) ; il tient compte aussi, mais c’est plus difficile à quantifier et à monétariser, de ce qui est appelé « les externalités » : impacts sur les tiers, sur l’image, la qualité d’usage, ou encore les émissions de gaz à effet de serre, les nuisances, ou encore la biodiversité. 5. Le coût global est-il normalisé ? Effectivement, il est normalisé par la norme ISO 15686-5. La première édition date de juin 2008. Cette norme précise le vocabulaire, normalise le contenu du rapport type ; elle normalise même une nomenclature de coûts (cf. fiches de la rubrique « Management »). Management Immobilier - N°13 Février 2011- 14

Table des matières de la publication Management Immobilier n°13 - Février 2011

Couverture
Editorial par Michel Zulberty
Sommaire
Votre avis nous intéresse
Acteurs et Organisations
Dossier : COUT GLOBAL
Management
Activités
Point de vue

Management Immobilier n°13 - Février 2011

https://www.nxtbook.fr/newpress/apogee/management_immobilier-1912_40
https://www.nxtbook.fr/newpress/apogee/management_immobilier-1909_39
https://www.nxtbook.fr/newpress/apogee/management_immobilier-1812_38
https://www.nxtbook.fr/newpress/apogee/management_immobilier-1810_37
https://www.nxtbook.fr/newpress/apogee/management_immobilier-1712_36
https://www.nxtbook.fr/newpress/apogee/management_immobilier-1709_35
https://www.nxtbook.fr/newpress/apogee/management_immobilier-1706_34
https://www.nxtbook.fr/newpress/apogee/management_immobilier-1703_33
https://www.nxtbook.fr/newpress/apogee/La_VEFA_efficace
https://www.nxtbook.fr/newpress/apogee/management_immobilier-1612_32
https://www.nxtbook.fr/newpress/apogee/management_immobilier-1609_31
https://www.nxtbook.fr/newpress/apogee/management_immobilier-1604_30
https://www.nxtbook.fr/newpress/apogee/management_immobilier-1512_29
https://www.nxtbook.fr/newpress/apogee/management_immobilier-1509_28
https://www.nxtbook.fr/newpress/apogee/management_immobilier-1506_27
https://www.nxtbook.fr/newpress/apogee/management_immobilier-1504_26
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-1409_25
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-1406_24
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-1403_23
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-1312_22
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-1309_21
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-1306_20
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-1303_19
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-1212_18
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-1209_17
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-1204_16
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-1112_15
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-1106_14
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-1102_13
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-1011_12
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management-immobilier/10-07_11
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-1004_10
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-0911_09
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-0906_08
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-0901_07
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-0809_06
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-0805_05
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-0801_04
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/management_immobilier-0710_03
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/managementimmobilier-02-0707
http://www.nxtbook.com/newpress/apogee/managementimmobilier-01-0705
http://www.nxtbookMEDIA.com