Management Immobilier n°15 - Décembre 2011 - (Page 42)

Management La vente HLM et la gestion des copropriétés La vente de logements par un organisme de logement social (HLM, SEM) est l’un des axes stratégiques prévus dans les conventions d’utilité sociale. Encore faut-il choisir les logements à mettre en vente, organiser la mise en vente et la vente elle-même, préciser le rôle et les lignes d’actions de l’organisme en tant copropriétaire-bailleur, et examiner l’intérêt pour l’organisme de jouer également le rôle de syndic de la copropriété : contrat de syndic et honoraires, gestion des charges, etc.. Un ensemble de points à examiner en détail, et qui ont été évoqués dans le groupe directeurs de gestion locative d’APOGEE. LA VENTE 1. Stratégie de vente Découle du Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) et de la Convention d’utilité sociale (CUS). Le rythme de vente s’accélère au sein des organismes (objectif cité de vente de 1 % par an du parc de logements). Ecart voisin de 4 à 1 entre les mises en ventes et les ventes réelles. Des travaux sont réalisés en amont pour vendre les biens en bon état. Le processus intègre le contact préalable avec le maire ; si opposition, retrait du projet de vente. Certains organismes attendent la délibération en conseil municipal et l’accord écrit du préfet. Certaines communes ne souhaitent pas un volume trop important de ventes en même temps. Politique de reconstruction proposée en simultané : pas toujours. Par exemple: 3 logements neufs pour 1 vendu ; mais certaines communes ayant déjà beaucoup de logements sociaux n’y tiennent pas. 2. Prix de vente Evaluation par France Domaine Ensuite échelonnement des prix pouvant aller jusqu’à -35%: - Occupant du logement (qui reçoit l’offre la moins élevée, - Locataire dans la même résidence, - Autre locataire, dans le même département, - Autres. Dans certains organismes, diminution du prix de vente en tenant compte de l’ancienneté de présence du locataire : par exemple 1% par année de présence, limitée à 15%. 3. Attributions Plusieurs critères : - Antériorité de la demande, - Ancienneté du locataire, - Composition familiale, - Poids social de la famille dans la commune, - Mix de critères, appréciés par une commission d’attribution. A l’expérience, le plus souvent les ventes sont faites aux locataires occupants, quelquefois aux ayants droit. Dans certains organismes, possibilité également de vendre au personnel. 4. Information des candidats Information à tous ceux qui se manifestent sur les charges de copropriété, les possibilités de financement, etc. Simulations financières. Partenaires bancaires : il en faut plusieurs, car beaucoup d’accédants ne souhaitent pas quitter leur banque ; partenariat avec le Crédit Foncier par exemple. Véritable travail social à réaliser en amont. 42 I #15 - Décembre 2011

Table des matières de la publication Management Immobilier n°15 - Décembre 2011

Couverture
Editorial par Michel Zulberty
Sommaire
Acteurs et Organisations
- Jean-Pierre TARAVELLA : D’une direction France à une direction immobilière groupe « corporate »
- Plan Bâtiment Grenelle
Dossier
- Henry BUZY-CAZAUX : Administration de bien et property management
- Michel PELEGE : Métiers de l’Immobilier
- Gestion de Proximité
- Philippe LOISELET
- Benoist APPARU
- Philippe SEMERDJIAN-PHEBUS
- Jérôme DAUCHEZ
Management
- La vente HLM et la gestion
Activités
- La vie des groupes spécialisés d’APOGEE
- Sessions de formation PERIGEE
Point de vue
- Olivier HALPERN : La garantie de performance énergétique

Management Immobilier n°15 - Décembre 2011

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