Management Immobilier n°17 - Septembre 2012 - (Page 62)

Point de vue Les HLM, en première ligne Par André Yché, Président du Groupe SNI tageux et insuffisamment ciblés (Méhaignerie, de Robien, Borloo, Scellier) qui ont conduit à de la surproduction sur certains marchés détendus et, surtout, à un ciblage des loyers déconnecté de la capacité contributive des clients potentiels, met en évidence le rôle vital du secteur HLM dans le soutien à la construction: à terme, 100000 à 150000 emplois dans le BTP sont en jeu. A la différence des années 2008-2009, il ne s’agit plus d’offrir des débouchés à des programmes engagés dépourvus de preneurs, mais de rendre possible le lancement de programmes techniquement prêts à démarrer mais gelés dans l’attente d’investisseurs déclarés. Les seuls acteurs fonciers en mesure de favoriser le démarrage des projets sont ces grands opérateurs HLM, non seulement au titre de la part sociale que comporte aujourd’hui tout programme immobilier, mais aussi pour le locatif intermédiaire et l’accession maîtrisée. Leur interDepuis fin 2011, la SNI, devant la quasi disparition des financements bancaires de long terme, a mis en œuvre une alternative pour lui permettre de poursuivre son développement sur le champ du logement intermédiaire. C’est ainsi qu’au premier semestre 2012, la SNI a tout d’abord levé 350 millions d’euros sur les marchés via une émission obligataire stand alone de 250 millions d’euros, et deux prêts de type Schulschein pour 100 millions d’euros. Ce premier résultat a démontré l’intérêt des Investisseurs privés pour la signature SNI, nouvelle sur le marché. Forte de ce premier succès, la société a souhaité s’engager dans un processus de notation pour diversifier plus encore ses modalités de financement et s’ouvrir à d’autres investisseurs. Le 3 juillet 2012, la SNI s’est vu attribuer la note long terme AA avec perspective négative et la note court terme F1+. Depuis quelques années, le secteur HLM vit une transformation spectaculaire : un processus de recomposition multiforme (GIE, etc…) a conduit à l’émergence de grands groupes au premier rang desquels vient l’immobilière 3F avec 200000 logements, suivi du Logement Français, de Batigère, de DomoFrance et de bien d’autres. Ces très grands opérateurs, mais aussi certains de moindre périmètre comme Promologis ont mis en place une politique de vente qui a conduit au doublement des cessions annuelles et permet à I3F de dégager chaque année une centaine de millions d’Euros de plus-values qui viennent reconstituer ses fonds propres et lui permettent de battre tous ses records de production. Toutes les instances représentatives du mouvement HLM ont concouru à ces évolutions : l’USH en premier lieu, en facilitant la coopération financière entre organismes, mais aussi par le biais de sondages aux thématiques judicieusement choisies1. La fédération des ESH ensuite, qui range les cessions parmi ses principaux objectifs2. Action Logement enfin qui, dans l’accord national interprofessionnel du 18 avril 20123 signé par tous les partenaires sociaux et notamment toutes les organisations syndicales représentatives, valide cette stratégie. Pour que ces changements considérables qui conduisent à l’émergence de véritables foncières HLM revêtent leur pleine signification et trouvent toute leur portée, deux évolutions restent à conduire : ces groupes doivent devenir des opérateurs globaux et des entreprises numériques. La baisse tendancielle de la production de logements neufs, au sortir de dispositifs fiscaux extrêmement avan- 1. Audit de fonctionnement de performance de l’USH – Juin 2010. Baromètre du logement social – Avril 2011 – Jugement sur la vente HLM. Locataires HLM: une bonne chose 86% Ensemble population : Une bonne chose : 89 %. 2. AEF Habitat et Urbanisme - n° 8046 - 1.6.2012 – Bilan Fédération des ESH – Montée en régime de la vente HLM. 3. ANI du 18 avril 2012 : « Le produit des ventes HLM, qui consolidera les fonds propres des ESH, sera réinvesti dans la production de logements neufs, dans la proportion d’au-moins deux logements nouveaux pour un logement vendu «. 62 I #15 - Décembre 2011

Table des matières de la publication Management Immobilier n°17 - Septembre 2012

Couverture
L’édito du Président
Sommaire
SPECIAL CONGRES USH
- APOGEE vous accompagne dans votre visite du 73e Congrès de l’USH
- La responsabilité sociale des entreprises dans les ESH
- Mise en place d’un SMQ dans un OPH
- Mieux connaître les coûts de gestion pour mieux les maîtriser
- Le projet Décli’Q, ou comment renforcer et réorganiser la gestion de proximité
- Réhabilitation en conception-réalisation-maintenance : une démarche opérationnelle pour les petites opérations : l’exemple de Dynacité (Opac de l’Ain)
DOSSIER
- Systèmes d’information et logiciels pour les bailleurs sociaux
- Organismes HLM : quelles dépenses sont consacrées à la maintenance
MANAGEMENT
- Développement durable - La valeur verte dans le logement
- Développement durable - La garantie de performance énergétique intrinsèque (GPEI)
- Développement durable - La garantie de résultats énergétiques (GRE)
- Acteurs et métiers - Les chiffres clés des organismes HLM
- Outils et méthodes - L’utilisation des caméras et thermographies infrarouges
ACTIVITES
- La vie des groupes spécialisés d’APOGEE
- Sessions de formation PERIGEE
POINT DE VUE
- Les HLM, en première ligne

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