Management Immobilier n°20 - Juin 2013 - (Page 50)

Management Stratégie de patrimoine La transformation et la mutation des immeubles de bureaux en logements Les principaux résultats de l’étude réalisée par l’ORIE et présentée lors du colloque du 14 février 2013, relative à la situation en Ile-de-France. L’idée de transformer des bureaux en logements n’est pas nouvelle Ce sujet a été abordé à plusieurs reprises, depuis les années 1990, dans un contexte de crise de surproduction. Il a réapparu dans un contexte de crise économique et de rapprochement de valeurs, voire d’inversion de la hiérarchie de valeurs entre bureaux et logements sur certains périmètres. Le lien est fait entre : - l’obsolescence d’une partie du parc de bureaux, en termes de localisation géographique et de fonctionnement, accélérée par les évolutions des modes de travail et l’arrivée de nouvelles normes réglementaires et environnementales, - et la pénurie de logements, en raison de l’insuffisance de la production neuve et des évolutions démographiques. Le constat Sur Paris seulement, où l’on dispose de données précises : - Entre 1990 et 2010, un peu plus de 1 million de m² SHON de bureaux ont été autorisés à la transformation, soit 53.000 m² en moyenne par an, dont un peu plus de 33.000 m² ont été convertis en habitation, soit une production annuelle de 300 à 400 logements. - Jusqu’à la fin des années 2000, 70% des surfaces autorisées à la transformation l’ont été en logements. - Mais ensuite, plus de 40 % l’ont été en hôtels de tourisme, commerces, résidences services et étudiantes. - Entre 2011 et 2010, près de 60% des autorisations de transformations de bureaux en logements ont été accordées à des personnes physiques ou SCI familiales, la revente de la commercialité permettant de financer une partie des travaux. - 80% des surfaces transformés par des personnes physiques ou SCI familiales sont inférieures à 500 m². - 26% des surfaces de bureaux converties en logements ont été réalisées par des bailleurs sociaux à Paris, avec des opérations de plus grande envergure (immeubles de 10.000 m²). - Les acteurs institutionnels de l’immobilier d’entreprise 50 I #20 - Juin 2013 restent peu concernés actuellement, et privilégient la transformation en hôtels de tourisme, commerces et résidences services. Ils sont à l’origine de 6 % seulement des opérations de transfor-mation de bureaux en logements ; ils le font pour préserver des droits à construire ou encore, pour pouvoir transformer des logements en bureaux, par le jeu de la compensation. La faisabilité opérationnelle La transformation s’apprécie uniquement cas par cas, chaque bâtiment, chaque configuration étant uniques. Du point de vue économique, la transformation des immeubles de bureaux en logements est envisageable dans les secteurs où il existe une forte pression foncière pour les logements, et où les opérateurs se heurtent à des problèmes de droits à construire : impossibilité de reconstruire un immeuble à surface égale de l’existant. Du point de vue technique, certaines morphologies d’immeubles sont extrêmement contraignantes et entraînent des coûts dissuasifs. La profondeur de trame doit être comprise entre 12 et 14 mètres. Les immeubles dont la profondeur est de 18 mètres nécessitent une intervention lourde et conduisent à une perte de surface de 10% à 20% lors de la transformation en logements. Les pertes de surfaces sont redoutables : RIE, archives, etc. Il faut ajouter à cela les pertes de surface liées au nouveau calcul de la surface de plancher dans le cadre d’immeubles existants. Le potentiel En tenant compte de la situation actuelle (500.000 m² de seconde main vacants depuis 4 ans et plus) et de l’effet accélérateur des nouvelles normes et du Grenelle de l’environnement sur le parc tertiaire, les estimations réalisées montrent qu’entre 140.000 et 240.000 m² de bureaux PAR AN, pourraient être définitivement adaptées à la demande du marché « bureau », si l’on ne tient compte que des immeubles de bureaux livrés entre 1981 et 2000.

Table des matières de la publication Management Immobilier n°20 - Juin 2013

Couverture
L'édito du Président
Sommaire
Spécial Congrès FPI APOGEE vous accompagne dans votre visite du 43e Congrès FPI les 13 & 14 Juin 2013 à Tours
Dossier Promotion
Comment surmonter la crise du logement ?
Un immeuble de bureaux avec une réelle garantie de charges locatives longue durée
Les recours malveillants & les propositions du groupe de travail présidé par Labetoulle
Acteurs et Organisations
Les évolutions de la dématérialisation des documents dans le secteur de l’immobilier
Un CPE expérimental pour des collèges dans les Hauts-de-Seine
Point de vue Le Grand Paris : éloge de la ville radioconcentrique
Management
Construction
Développement durable
Outils et méthodes
Stratégie de Patrimoine
Activités
Gouvernance d’Apogée
La vie des groupes
Liste des adhérents et membres partenaires

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