Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 103

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 103

l'immeuble une fois réalisé. Néanmoins, la loi de 1965 n'a pas expressément rattaché le syndicat coopératif aux finalités des structures coopératives. La doctrine a réservé un accueil sceptique à cette structure, dont le
principal intérêt serait simplement de pouvoir recourir au crédit coopératif.
De manière plus fondamentale cependant, il y a sans doute, dans le choix
de la forme coopérative, l'adhésion à une conception communautaire, traduisant le souci d'éviter que la copropriété soit conçue comme faisant partie du fonds de commerce du syndic185. C'est que « le syndicat coopératif
est celui qui s'administre lui-même »186. En dehors de l'intérêt financier
lié à l'absence d'un syndic professionnel, la forme coopérative pourrait
répondre à la volonté d'inciter les copropriétaires à s'investir plus nettement dans l'administration de l'immeuble187. Certes, il peut paraître paradoxal d'adopter une forme de gestion autonome alors que la complexité
croissante des règles de la copropriété semble favoriser une professionnalisation des organes de gestion. Rien n'empêche cependant le concours à
l'administration de la copropriété de professionnels qui n'auraient pas la
qualité de syndic.
La forme coopérative peut être choisie dès l'origine du syndicat ou être
adoptée ultérieurement par une décision de l'assemblée générale statuant
à la majorité de l'article 25 (et le cas échéant de l'article 25-1)188. Ce choix
doit figurer dans l'ensemble des actes et documents établis au nom du
syndicat189.
166. Organisation du syndicat coopératif. - Le syndicat coopératif obéit, pour
l'essentiel, aux règles applicables à toute copropriété. Seule l'attribution
des compétences diffère sensiblement. L'article 17-1 de la loi impose en
effet la constitution d'un conseil syndical. Bien que sa composition et la
durée du mandat de ses membres soient calquées sur les dispositions
communes190, ses attributions sont plus importantes. Le syndic sera en
185.
186.
187.
188.

A. KERSPERN, « Le syndicat coopératif de copropriété », Journ. Not. 1986, art. 58604, p. 707, nº 2.
E. KISCHINEWSKY-BROQUISSE, La copropriété des immeubles bâtis, 4e éd., Litec, 1989, nº 324.
G. VIGNERON, JCl. Copropriété, fasc. 78, 2013, nº 60.
L. 10 juill. 1965, art. 17-1, al. 3. Les règlements de copropriété établis à partir du 1er janvier
1986 doivent expressément prévoir cette modalité de gestion (art. 14, al. 2). Cela n'affecte
cependant pas la validité d'une décision d'assemblée générale statuant à la majorité de l'article 25 pour les règlements antérieurs qui ne prévoiraient pas cette possibilité (en ce sens,
P. LEBATTEUX, « Syndicats coopératifs. Scission de copropriété et unions de syndicats », Loyers
et copr. 2001/HS, Étude 4 ; M. SALUDEN, JCl. Notarial, fasc. 40-2, avr. 2010, nº 3). Il faut ajouter
que la modification du règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d'adopter la
forme coopérative est approuvée à la majorité de l'article 25, voire de l'article 25-1, lorsque le
syndicat est composé de moins de dix lots à usage d'habitation, commerces ou bureaux et
que son budget annuel est inférieur à 15 000 euros (L. 10 juill. 1965, art. 17-1-1, A).
189. D. 23 mars 1967, art. 41.
190. V. infra, nº 278 et s.
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