Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 106

106 LA COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES BÂTIS

révisé par la loi nº 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de
la société au vieillissement203. Les articles 41-1 et suivants de la loi ont
constitué une première entaille dans l'uniformité du statut de la copropriété, puisqu'ils tiennent compte de la spécificité de l'usage de l'immeuble. Désormais, le règlement de copropriété « peut étendre l'objet
d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux résidents de l'immeuble de services spécifiques qui, du fait qu'ils bénéficient par nature à
l'ensemble de ses résidents, ne peuvent être individualisés »204. De tels services sont l'accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs, la mise à disposition d'un personnel spécifique à la résidence, permettant d'assurer la sécurité des personnes et des biens, ainsi que le libre
accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés205. Ces services
sont fournis par des tiers, à l'occasion de conventions dont les modalités
sont réglementées206. Cette externalisation de services qui rentrent dans
les attributions classiques des copropriétés ne laisse pas d'étonner207. Il est
également possible de prévoir l'affectation de parties communes à des services spécifiques individualisables, tels que coiffure, restauration ou animations. Si le service est souscrit directement par le résident auprès du
prestataire208, la copropriété affecte certaines parties communes à son exercice. Seuls sont exclus les services exclusivement liés à la personne, qui ne
peuvent être fournis que par des établissements et des services sociaux et
médico-sociaux, au sens de l'article L. 312-1 du Code de l'action sociale et
des familles209, ou des établissements de santé.
169. Fonction de la résidence-services. - Le fonctionnement de la copropriété
est affecté de deux manières. D'une part, le conseil syndical est alors obligatoire et doté de compétences en relation avec l'objet de la copropriété.
Outre qu'il peut se voir déléguer la gestion courante des services spécifiques, il donne nécessairement son avis sur les projets de convention avec
un prestataire et en surveille la bonne exécution210. Il faut ajouter qu'un
conseil des résidents, composé des personnes demeurant à titre principal

203. G. GIL, « Les nouveaux régimes des résidences avec services », Loyers et copr. 2016, Étude 3 ;
N. LE RUDULIER, « Les résidences-services », RDSS 2019, p. 608. Les résidences-services préexistantes demeurent cependant soumises au régime issu de la loi ENL de 2006.
204. L. 10 juill. 1965, art. 41-1.
205. D. 17 mars 1967, art. 39-2.
206. D. 17 mars 1967, art. 39-2-1.
207. V. également en ce sens, N. LE RUDULIER, art. préc.
208. Lequel ne peut être le syndic ou l'un de ses parents ou alliés (L. 10 juill. 1965, art. 41-6).
209. Sur cette exclusion, v. C. SAUJOT, « L'interdiction des prestations paramédicales dans les résidences-services », AJDI 2006, p. 785.
210. L. 10 juill. 1965, art. 41-6.
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