Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 113

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 113

A. La prévention des difficultés
177. Procédure d'alerte. - Afin de devancer l'aggravation des difficultés, la loi du
25 mars 2009 avait instauré une procédure d'alerte. Son efficacité étant
faible248, la procédure a fait l'objet d'une refonte importante à l'occasion
de la loi ALUR du 24 mars 2014. L'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965
en prévoit le déclenchement « lorsqu'à la clôture des comptes les impayés
atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2 »249,
voire 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots. Ce dernier seuil de
saisine, abaissé eu égard à l'importance du budget, est censé inciter le syndic à mettre en œuvre des procédures de recouvrement anticipées. Lorsque
le seuil est atteint, le syndic doit en informer le conseil syndical et saisir le
juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. À défaut d'action dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le juge
peut être saisi directement par des copropriétaires représentant ensemble
au moins 15 % des voix du syndicat, des représentants des pouvoirs
publics250, voire un créancier251. La volonté du législateur est de permettre
aux pouvoirs publics de réagir lorsque la situation de l'immeuble apparaît
compromise, tâche aisée à réaliser dès lors que les informations auront été
transmises.
178. Désignation d'un mandataire ad hoc. - Le président du tribunal judiciaire
saisi peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine la mission et la
rémunération252. Ces fonctions doivent être exercées par un administrateur
judiciaire ou, à titre exceptionnel et par décision spécialement motivée,
une personne physique ou morale justifiant d'une expérience ou d'une
qualification particulière au regard de la nature de l'affaire et remplissant
des conditions définies par décret253. Le mandataire désigné ne se substitue

248. V. not., rép. min. nº 17864, JOAN Q 13 mai 2014, p. 3917.
249. Ne sont pas considérées comme impayées pour l'application de ce texte les sommes devenues
exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l'exercice (D. 17 mars 1967, art. 61-2).
250. L. 10 juill. 1965, art. 29-1 A, 3º à 5º : « 3º Le représentant de l'État dans le département ou le
procureur de la République près le tribunal de grande instance [le tribunal judiciaire] ; 4º Le
maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble ; 5º Le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière
d'habitat du lieu de situation de l'immeuble ».
251. Du moins lorsque « les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les
factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six
mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux »
(L. 10 juill. 1965, art. 29-1 A, 2º).
252. L. 10 juill. 1965, art. 29-1 B, al. 1er.
253. L. 10 juill. 1965, art. 29-1 C. Le texte détaille ensuite les incompatibilités éventuelles liées à des
conflits d'intérêts.
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