Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 123

LES ORGANES DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 123

Cette simplification devrait limiter, à moyen terme, les difficultés de respect
du délai inhérentes à l'acheminement par un tiers.

3. Les délais de la convocation
195. Délai de principe. - La « convocation est notifiée au moins vingt et un jours
avant la date de la réunion »24, à peine de nullité de l'assemblée générale25.
On comprend dès lors qu'un contentieux nourri se soit développé sur la
computation du délai. La convocation par remise en mains propres contre
récépissé ou par acte d'huissier ne pose guère de difficulté, le délai de vingt
et un jours courant à compter de la date de l'émargement ou de la signification. En revanche, lorsque la convocation a lieu par voie postale, le délai
a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation
de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire26. Concrètement,
cela implique que, si l'assemblée générale se déroule le vingt et unième
jour suivant le lendemain du jour de la première présentation, le délai n'a
pas été respecté27. Il n'est donc pas inutile de prendre un peu de marge
dans l'envoi des convocations, d'autant que la cause du non-respect du
délai est jugée indifférente28. Lorsque la convocation est adressée par voie
électronique, le délai a pour point de départ le lendemain de l'envoi au
destinataire par le tiers chargé de son acheminement29.
196. Exceptions. - Le délai minimal de vingt et un jours entre la convocation et
la tenue de l'assemblée générale connaît trois exceptions. Il peut d'abord
être fixé à une durée plus longue par le règlement de copropriété. À l'inverse, ensuite, un délai plus court n'est admissible qu'en cas d'urgence. Le
risque est grand que l'auteur de la convocation en ait une appréciation différente de celle du juge, qui dispose sur ce point d'un pouvoir souverain
d'appréciation30. Devant le risque de nullité de l'assemblée générale ainsi
convoquée, il revient au syndic de rapporter la preuve de l'urgence, ce qui
24. D. 17 mars 1967, art. 9, al. 2.
25. Peu important la présence effective et la participation au vote du copropriétaire qui sollicite
l'annulation (Cass. 3e civ., 17 avr. 1991, nº 89-19290 : Bull. civ. III, nº 121).
26. D. 17 mars 1967, art. 64. Seul le domicile déclaré est pris en compte, à l'exclusion du délai
éventuel de réexpédition du courrier (Cass. 3e civ., 19 oct. 2011, nº 10-20634 : Bull. civ. III,
nº 172).
27. Cass. 3e civ., 19 déc. 2007, nº 07-13703.
28. V. not., dans l'hypothèse d'une grève des services postaux présentant les caractères de la force
majeure, CA Paris, 3 déc. 1998 : Loyers et copr. 1999, comm. 130, obs. G. VIGNERON.
29. D. 17 mars 1967, art. 64-3.
30. Pour des cas d'urgence admis, Cass. 3e civ., 1er avr. 1992, nº 90-14291 : Bull. civ. III, nº 111
(risque de rupture de canalisation) ; Cass. 3e civ., 26 janv. 2011, nº 10-20523 (suites du licenciement de la concierge) ; Cass. 3e civ., 21 oct. 2009, nº 08-18835 (audience devant un tribunal
chargé de statuer sur une opposition formée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre
d'une ordonnance du juge-commissaire).
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