Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 125

LES ORGANES DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 125

d'un point déterminant des assemblées générales en copropriété. Chaque
assemblée connaît un ordre du jour déterminé dans la convocation et il
n'existe pas d'ordre du jour type, même pour l'assemblée annuelle.
199. Auteur de l'ordre du jour. - L'auteur de l'ordre du jour revêt donc une
importance capitale, qui détermine les points sur lesquels des décisions
pourront être adoptées. Si le syndic possède une compétence de principe,
un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent lui notifier
les questions dont ils souhaitent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour de
la prochaine assemblée40. Le syndic, qui doit informer par voie d'affichage
de la possibilité de solliciter l'inscription de questions à l'ordre du jour41,
ne dispose pas du pouvoir d'écarter une question qui lui paraîtrait
inopportune42. Tout juste faut-il que la demande qui lui est adressée comprenne un projet de résolution ou des documents spécifiques et, surtout,
qu'elle ne présente pas un caractère tardif, sauf à devoir être examinée
lors de l'assemblée suivante. Le partage du pouvoir de fixer le contenu de
l'ordre du jour doit en effet préserver la capacité du syndic à notifier valablement la convocation aux copropriétaires.
200. Documents préparatoires. - La tâche est d'autant plus importante que la
convocation doit comprendre de multiples documents destinés à éclairer
les copropriétaires sur les décisions envisagées. L'article 11 du décret de
1967 distingue entre les documents requis pour la validité de la décision43
et ceux destinés à la seule information des copropriétaires. L'opposition
n'est pas forcément heureuse, qui laisse entendre que l'information ne présenterait qu'un caractère secondaire dans la convocation de l'assemblée.
Quoi qu'il en soit, les documents requis pour la validité de la décision
sont particulièrement nombreux. Sans entrer dans les détails, on peut
signaler qu'ils comprennent couramment différentes pièces comptables
(état financier du syndicat et projet de budget), des projets de contrats44,
notamment le contrat de syndic, ou de modifications du règlement de
copropriété, ainsi que des projets de résolution. Sont en outre requis,
pour la seule information des copropriétaires, certains documents, tels

40. D. 17 mars 1967, art. 10.
41. D. 17 mars 1967, art. 9, al. 2. Cette formalité n'est pas prescrite à peine d'irrecevabilité de la
convocation.
42. Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, nº 17-22124 : AJDI 2019, p. 450, obs. N. LE RUDULIER ; Cass. 3e civ.,
29 mai 2002, nº 00-17296.
43. Leur absence affectant la validité de la décision, non de l'assemblée (Cass. 3e civ., 15 mars
2006, nº 04-19919 : Bull. civ. III, nº 66).
44. Le texte évoque parfois « les conditions essentielles du contrat », qui semblent distinctes des
conditions générales et particulières du contrat (D. 17 mars 1967, art. 11, I, 3º).

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