Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 133

LES ORGANES DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 133

copropriétaire est importante. Dès l'entrée en vigueur de la loi de 1965,
certains auteurs considéraient qu'elle développait les prérogatives du syndicat et diminuait, corrélativement, celles du copropriétaire au point d'instituer « un régime très nettement communautaire »81. Les réformes qui se
sont succédé ont renforcé cette impression. Progressivement les majorités
ont été abaissées. Pourtant, récemment encore, un important rapport soutenait que le système français de la copropriété faisait globalement prévaloir les intérêts du propriétaire sur ceux de la collectivité82. Lorsque des
copropriétaires peuvent imposer à l'un d'entre eux des travaux sur ses parties privatives, à ses frais, à la majorité simple, il y a bien une primauté donnée à la collectivité sur l'individu83. Sans même entrer ici dans les conséquences sur l'analyse de la structure même de la copropriété, il faut
cependant souligner que s'il n'a jamais été aussi simple d'adopter des décisions et donc, de réaliser des travaux au sein d'une copropriété, le risque
subsiste que cela contribue à accroître les difficultés financières de certains
copropriétaires et les impayés84. Au fond, d'ailleurs, il n'est pas certain que
le mouvement d'abaissement des majorités, poursuivi par l'ordonnance du
30 octobre 2019, permette d'améliorer la démocratie dans la gestion de
l'immeuble. Si des majorités accessibles favorisent la prise de décision,
elles ne répondent en rien au défi de la participation des copropriétaires
à la gestion de leur bien commun.

2. La typologie des majorités
212. Majorité simple (art. 24). Principe. - Les décisions sont en principe adoptées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Cette majorité simple constitue la majorité résiduelle, à défaut de
disposition contraire. Elle est calculée simplement, en retranchant du
total des voix des copropriétaires celles des absents et des copropriétaires
qui, quoique présents, ne prennent pas part au vote ou s'abstiennent85.
Concrètement, si les copropriétaires présents et représentés totalisent 800
millièmes des voix, la majorité devrait être fixée à 401 millièmes. Si certains
d'entre eux s'abstiennent, représentant 100 millièmes, la majorité passe à
351 millièmes. La majorité de l'article 24 évite ainsi le plus possible les blocages dans la prise de décision.
81. M. AZOULAY, Defrénois 1968, p. 41, nº 12 et 13.
82. V. rapport de l'Agence nationale de l'habitat, présidée par D. Braye, Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés. Une priorité des politiques de l'habitat, ANAH, janv. 2012, p. 18 et s.
83. V. not. le passage à la majorité de l'article 24 pour les travaux réalisés en vertu de l'article 9,
alinéa 2, de la loi.
84. V. not. P. CAPOULADE, « La copropriété dans la loi ALUR », Defrénois 2014, 550, nº 31.
85. Avant la loi SRU du 13 décembre 2000, la majorité était calculée à partir des copropriétaires
présents et représentés, sans déduire les abstentionnistes.

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