Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 140

140 LA COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES BÂTIS

simplification des prises de décision pourrait être atteint, particulièrement
pour les décisions de travaux d'amélioration énergétique, on peut craindre, à court terme, une recrudescence du contentieux relatif aux formalités de convocation et de tenue des assemblées générales par des copropriétaires en désaccord avec les décisions adoptées.
221. Majorité qualifiée (art. 26). - Pour les décisions les plus importantes, il a
paru que la majorité, même des voix de tous les copropriétaires, pouvait
se révéler insuffisante. L'article 26 prévoit ainsi que certaines délibérations
requièrent une double majorité, en l'occurrence la majorité des membres
du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de l'ensemble du
syndicat. Le texte énumère quatre décisions, d'inégale importance : les
actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux
visés à l'article 25, d), c'est-à-dire ceux qui ne portent pas sur des parties
communes et qui sont imposés par un texte légal ou réglementaire, étant
entendu que demeurent soumises à l'unanimité les cessions de parties communes nécessaires à la destination de l'immeuble ; la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où
il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties
communes110 ; les modalités d'ouverture des portes d'accès aux
immeubles111 ; la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient
au syndicat, les deux questions devant être inscrites à l'ordre du jour de la
même assemblée générale. À ces quatre hypothèses s'ajoutent plusieurs textes qui renvoient à la majorité qualifiée112. Cette majorité, très stricte, est
l'ultime limite de l'expression majoritaire au sein de la copropriété. Parfois
même, il faudra obtenir l'unanimité des voix.
222. Création d'une passerelle de l'article 26-1.
La majorité de l'article 26 connaît un changement profond à l'occasion de
l'ordonnance nº 2019-1101 du 30 octobre 2019. Ce n'est pas le passage des
modalités d'ouverture des portes d'accès à la majorité de l'article 25 qui en
est la cause, mais bien plutôt le nouvel article 26-1, qui transpose le mécanisme de la passerelle de l'article 25-1 à la majorité qualifiée de l'article 26.
Désormais, nonobstant toute disposition contraire, lorsque l'assemblée
générale n'a pas décidé à la majorité de l'article 26 mais que le projet a
au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat
110. Sur cette question, v. supra, nº 214.
111. Le texte précise qu'« en cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible
avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ».
112. V. not., L. 10 juill. 1965, art. 26-3.

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