Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 148

148 LA COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES BÂTIS

copropriété »161. La solution est différente pour les personnes ou leur
conjoint qui, à titre non professionnel, exerceraient la fonction de syndic
de copropriété pour des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis
ou indivis. C'est l'exercice à titre professionnel qui constitue le critère
discriminant d'application de la loi Hoguet162. Pour les syndics professionnels, personnes physiques ou morales, sont ainsi posées des conditions d'aptitude et de moralité, la délivrance d'une carte professionnelle par le préfet,
ainsi qu'une garantie financière « permettant le remboursement des fonds,
effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier » et une assurance de responsabilité civile professionnelle163. Lorsqu'il n'est pas professionnel, le syndic, bénévole ou coopératif, « doit être copropriétaire d'un
ou plusieurs lots ou fraction de lots de la copropriété qu'il est appelé à
gérer »164. Abstraction faite de ses qualités, le syndic obéit à des conditions
précises de nomination et révocation, et bénéficie de prérogatives encadrées tant par la loi que par son mandat.
238. Syndic non professionnel.
L'ordonnance nº 2019-1101 du 30 octobre 2019 précise les qualités du
syndic non professionnel. La rédaction de l'article 17-2 est désormais simplifiée (suppression des références aux syndics bénévoles ou coopératifs,
suppression de la mention « fractions de lots ») et règle la question de la
transmission en cas de perte de la qualité de copropriétaire. Dans ce cas,
le mandat du syndic devient caduc à l'expiration d'un délai de trois mois
suivant la perte de sa qualité de copropriétaire, ce délai lui permettant de
convoquer une assemblée générale à l'ordre du jour de laquelle sera
inscrite la question de la désignation d'un nouveau syndic. Le mandat
du syndic est donc prolongé, évitant toute incertitude sur la validité des
convocations qu'il adresserait au cours de cette période.

A. L'acquisition de la qualité de syndic
239. Syndic imposé par la loi. - Le syndic est normalement désigné par la
volonté des copropriétaires ou par une décision judiciaire. Le législateur a
cependant prévu une dérogation limitée dans l'hypothèse des organismes
161. Art. 1er, 9º, réd. L. 26 mars 2014. La solution était déjà retenue par la jurisprudence, qui considérait nulle la décision d'assemblée générale désignant un syndic qui n'était pas titulaire de
la carte professionnelle (Cass. 3e civ., 4 janv. 1996, nº 93-19238 : Bull. civ. III, nº 1) ou excluait
la poursuite des fonctions en cas de non-renouvellement de la carte (Cass. 3e civ., 2 juill. 2008,
nº 06-17202 : Bull. civ. III, nº 117).
162. Cass. 3e civ., 23 avr. 1997, nº 95-11447 : Bull. civ. III, nº 87.
163. L. nº 1970-7, 2 janv. 1970, art. 3.
164. L. 10 juill. 1965, art. 17-2.
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