Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 152

152 LA COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES BÂTIS

choisissaient le plus souvent une durée d'un an qui concorde avec la périodicité de l'assemblée générale179. Les copropriétaires y trouvent un intérêt
évident puisque le syndicat ne sera pas lié trop longtemps dans l'hypothèse
d'une gestion non satisfaisante. Néanmoins un tel choix rend plus difficile
la programmation pluriannuelle de travaux qui est particulièrement favorisée désormais. La durée initiale est raccourcie au cours du délai de la garantie décennale lorsque le syndic, son conjoint ou partenaire, ses parents et
alliés ont participé d'une quelconque manière à la construction de l'immeuble (art. 28, al. 2). La crainte d'un conflit d'intérêts entraînant l'inertie
du syndic dans la mise en œuvre de la garantie explique cette défiance.
La fixation d'une durée maximale n'empêche cependant pas que le syndic
soit renouvelé dans ses fonctions au cours de l'assemblée générale, suivant
la même procédure que sa nomination initiale. Depuis la loi du 24 mars
2014, il devra cependant être mis en concurrence à chaque renouvellement. La situation exceptionnelle créée par l'épidémie de covid-19 a fait
craindre une vacance dans de nombreuses copropriétés. L'article 22 de l'ordonnance nº 2020-304 du 25 mars 2020, modifié par l'ordonnance no 2020460 du 22 avril 2020, prévoit que le contrat de syndic qui expire ou a expiré
pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un
délai de deux mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence
sanitaire (10 juillet) est renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise
d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée
générale des copropriétaires. Sont donc concernés, dans l'attente d'une
éventuelle prolongation, les contrats expirant au plus tard le 10 septembre
2020, ce qui couvre la plupart des contrats dont le terme est fixé au 30 juin.
Quoi qu'il en soit, cette prise d'effet intervient au plus tard huit mois après
la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, dont le terme est fixé par
la loi no 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l'état d'urgence sanitaire et
complétant ses dispositions au 10 juillet 2020 inclus (art. 4). Le renouvellement, préféré à une simple prorogation du terme extinctif, ne devrait pas
emporter d'effets différents de cette dernière, du fait de la dérogation
apportée à l'article 1214, alinéa 2, du Code civil, qui prévoit qu'en principe,
le contrat renouvelé est à durée indéterminée. La rémunération forfaitaire
du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré,
au prorata de la durée de son renouvellement.
248. Disparition du syndic. - La disparition du syndic, qu'elle intervienne par le
décès d'une personne physique ou la liquidation d'une personne morale,
entraîne nécessairement l'extinction du mandat. C'est notamment le cas de
179. La pratique consistant à fixer le terme du contrat à la date de la prochaine assemblée générale
chargée d'approuver les comptes suscite de vraies difficultés lorsque le syndic n'est pas suffisamment diligent (Cass. 3e civ., 22 sept. 2004, nº 02-21416 ; Cass. 3e civ., 12 sept. 2006, nº 05-15987).

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