Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 155

LES ORGANES DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 155

contrat dans le Code civil194, même si le contrat de syndic relève du droit
spécial du mandat qui y déroge partiellement.
La durée du contrat de syndic étant limitée à trois ans, ce contrat était
nécessairement conclu à durée déterminée. L'article 18, VI, le prévoit
désormais expressément. Dans une rédaction laborieuse, l'article 18, VII,
dispose que « lorsqu'une partie ne souhaite pas conclure un nouveau
contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans
indemnité », sous réserve du respect d'une procédure spécifique. Sur le
fond, cette formule vise à rappeler le principe de l'absence de droit au
renouvellement prévue par l'article 1212 du Code civil, selon les rédacteurs du rapport sur l'ordonnance. Plus qu'un rappel de ce principe,
c'est surtout une rupture avec le principe de la libre révocation du contrat
de mandat que reconnaît le législateur, après la jurisprudence195. Il faut
alors distinguer suivant l'auteur de la renonciation anticipée. Lorsque le
syndic entend renoncer à son mandat, il est tenu d'informer « le conseil
syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus
tard trois mois avant la date de l'assemblée générale ». La règle existait
déjà, depuis la loi ALUR, dans une rédaction différente. Lorsque c'est le
syndicat des copropriétaires qui ne souhaite pas renouveler le contrat, la
question doit être inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée générale
tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Dans les deux
cas, l'assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de
fin du contrat en cours et de prise d'effet du nouveau contrat196. L'article 18, VIII, précise enfin les modalités de rupture du contrat de syndic
en cas d'inexécution, rappelant qu'il peut être « résilié par une partie en
cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie »197. Si le texte
évoque évidemment l'article 1224 du Code civil, qui prévoit une règle
identique en droit commun, son intérêt consiste précisément à écarter
l'application du droit commun s'agissant de la mise en œuvre de la résolution. Lorsque le syndic est à l'initiative, il notifie sa volonté de résiliation
au président du conseil syndical ou, à défaut de conseil syndical, à l'ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées
au syndicat des copropriétaires. Calquée sur la procédure de l'article 1226,
cette résiliation s'en démarque cependant à deux titres. D'une part,
aucune mise en demeure préalable n'est requise, même en l'absence
194. Sur cette question, v. G. CHANTEPIE et M. LATINA, Le nouveau droit des obligations. Commentaire
théorique et pratique dans l'ordre du Code civil, 2e éd., Dalloz, 2018, nº 576 et s.
195. V. supra, nº 250.
196. Lesquels ne peuvent intervenir moins d'un jour franc après la tenue de l'assemblée générale.
197. V. sur ce point, C. COUTANT-LAPALUS, « Les incidences de la réforme du droit de la copropriété
sur le syndic de copropriété. À propos de l'ordonnance nº 2019-1101 du 30 octobre 2019 »,
Loyers et copr. 2020, dossier 2.

http://www.jurisprudence195.Il http://www.197.Si

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