Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 157

LES ORGANES DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 157

implique que l'ancien syndic ne peut plus accomplir d'actes après la cessation de ses fonctions. Contrairement au droit commun du mandat, la jurisprudence n'a jamais admis de syndic de fait200. En outre, le syndic qui assurerait des actes courants au cours de la période transitoire ne pourrait pas
plus bénéficier des règles de la gestion d'affaires201. Il s'agit d'éviter à tout
prix que la copropriété se trouve placée dans une situation ambiguë, en
continuant à fonctionner sans syndic régulièrement désigné. Le syndic
n'est pas seulement un mandataire, il est un organe nécessaire à la copropriété. Son absence ne pouvant être suppléée, les copropriétaires doivent
s'assurer de la désignation de son successeur.
253. Pratique. - En pratique ces difficultés peuvent être évitées par la délimitation précise de la durée des fonctions du syndic. Les formules ambiguës
devraient être évitées202, de même sans doute qu'une durée trop courte.
Enfermer la mission du mandataire dans un terme alternatif (un an, mais
en intégrant la convocation de la prochaine assemblée générale et, le cas
échéant, d'une assemblée sur le fondement de l'article 25-1) paraissait
une solution acceptable. Le contrat-type prévoit désormais clairement l'indication de la durée, des dates de prise d'effet et de fin du contrat203. L'incitation du législateur à réaliser des travaux au sein de la copropriété par la
mise en place d'un diagnostic technique prévoyant un plan de travaux pluriannuel et un fonds de travaux dédié, autant que la mise en concurrence
systématique du syndic lors du renouvellement, devrait inciter les syndicats
à allonger la durée des contrats, permettant au syndic de conduire cette
politique sans affronter un nouveau vote tous les ans.
254. Remise des fonds et documents. - En cas de changement de syndic, l'article 18-2 de la loi de 1965 prévoit que l'ancien syndic204 est tenu de remettre
au nouveau syndic205 dans le délai d'un mois à compter de la cessation de
ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement
disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat (grand

200. Cass. 3e civ., 14 oct. 1987, nº 85-18749 : Bull. civ. III, nº 172.
201. Cass. 3e civ., 3 juin 1987, nº 85-18650 : Bull. civ. III, nº 115 ; Cass. 3e civ., 16 oct. 2013, nº 1220881 ; RTD civ. 2014, p. 139, obs. P.-Y. GAUTIER.
202. Ainsi de la formule « jusqu'à la prochaine assemblée générale approuvant les comptes », car
même si ce terme incertain est valable (Cass. 3e civ., 23 févr. 2000, nº 98-14926 : Bull. civ. III,
nº 41), il appartient au syndic de convoquer l'assemblée générale dans le délai prévu
(Cass. 3e civ., 22 sept. 2004, nº 02-21416 ; Cass. 3e civ., 12 sept. 2006, nº 05-15987).
203. D. 17 mars 1967, annexe 1 établissant le contrat type de syndic de copropriété, art. 2.
204. Le texte s'applique même dans l'hypothèse où un administrateur provisoire aurait été
désigné entre l'ancien et le nouveau syndic (Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, nº 11-10590).
205. Sur le caractère portable de cette remise, v. Cass. 3e civ., 3 nov. 2011, nº 10-21009 : Bull. civ. III,
nº 180.
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