Expertise Notariale - La copropriété des immeubles bâtis - 1re - 161

LES ORGANES DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 161

en soit, l'autorisation doit être votée par l'assemblée générale à la majorité
de l'article 24, la délibération mentionnant nécessairement l'objet de la
demande, son fondement et les éventuelles voies de recours admises. En
dépit de la limitation des personnes susceptibles de soulever une irrégularité, il faut veiller particulièrement à la rédaction de la délibération soumise
au vote. Par exception, les actions en recouvrement de charges dues par les
copropriétaires, la mise en œuvre des voies d'exécution forcée à l'exception
de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les
demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés ne requièrent
aucune autorisation. Il en va de même lorsque le syndicat est assigné223.
La mission du syndic comprend nécessairement la reddition des comptes
sur l'action menée.

2. La rémunération du syndic
265. Présentation. - Rompant avec son caractère essentiellement gratuit, l'article 1986 du Code civil prévoit que « le mandat est gratuit, s'il n'y a convention contraire ». Mais si la rémunération du mandataire est désormais présumée en présence d'une personne exerçant sa profession habituelle224, la
gratuité persiste dans les nombreuses hypothèses de mandats marqués par
l'altruisme225. L'activité de syndic est à l'image de la figure de référence du
mandat, partagée entre un exercice bénévole et professionnel.
266. Syndic bénévole. - Si l'on excepte le cas du syndic coopératif, qui est nécessairement bénévole, le choix du bénévolat est réservé à de petites copropriétés qui souhaitent éviter le coût du recours à un professionnel, autant que
garder une implication très forte dans la gestion quotidienne de la copropriété. Le syndic non professionnel semblait pouvoir recevoir une
rémunération226. Une pratique était parfois utilisée, consistant à dispenser
le syndic bénévole des dépenses communes, sa quote-part étant alors assumée par les autres copropriétaires. Cette solution ne peut être valablement
adoptée, du moins directement, sans l'unanimité des copropriétaires227. Il est
plus simple de prévoir une rémunération calquée sur ce montant. La possibilité de rémunérer le syndic non professionnel ne s'impose pas à la lecture
de la loi du 10 juillet 1965, l'article 17-2 visant « tout syndic non professionnel,

223. D. 17 mars 1967, art. 55, al. 2.
224. Cass. 1re civ., 16 juin 1998, nº 96-10718 : Bull. civ. I, nº 211.
225. Sur cette question, v. récemment S. PELLET, « Gratuité ou onérosité du mandat : un critère
pertinent ? », in B. RÉMY (dir.), Le mandat en question, Bruxelles, Bruylant, 2013, p. 69.
226. CA Paris, 15 mai 1998, Administrer oct. 1998, 60, obs. BOUYEURE ; rép. min. nº 287, 19 avr. 1978,
JOAN CR 2 juin 1978, 2440.
227. V. en ce sens, G. VIGNERON, Le syndic de copropriété, 6e éd., LexisNexis, 2014, nº 62.
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