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166 LA COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES BÂTIS

l'exécution de travaux urgents252. De même le syndic engage-t-il sa responsabilité lorsqu'il n'use pas des voies de recouvrement nécessaires pour des
charges impayées253, ce qui n'exonère pas évidemment les copropriétaires
défaillants de leur responsabilité en tant qu'ils ont contribué à la réalisation
de leur dommage254. Dernier exemple, plus général, le manquement à son
obligation d'information peut justifier la mise en œuvre de la responsabilité
du syndic255.
275. Responsabilité à l'égard des copropriétaires. - Le syndic engage également
sa responsabilité envers les copropriétaires, pris individuellement. Faute de
lien contractuel, sa responsabilité est nécessairement délictuelle256, fondée
sur l'article 1240 du Code civil. Dès lors, pas plus sa qualité de bénévole257
que le quitus éventuellement donné par l'assemblée générale258 ne pourront être invoqués par le syndic. Il suffira de démontrer une inexécution
contractuelle, sans avoir à rapporter la preuve d'une faute détachable de
ses fonctions. Sans trop développer, on citera notamment à titre d'exemples la responsabilité consécutive à une demande de paiement de charges
calculées sur une répartition erronée259 ou l'incendie d'une partie privative
à la suite d'une négligence260.
276. Responsabilité à l'égard des tiers. - Sur le modèle de la responsabilité
envers les copropriétaires, le syndic peut aussi engager sa responsabilité
civile envers les tiers. On pense particulièrement aux rapports avec les locataires, à la transmission d'informations erronées sur la situation financière
du syndicat ou aux prestataires de la copropriété qui ne pourraient obtenir
l'entier paiement de leurs travaux261.

252.
253.
254.
255.
256.
257.
258.

259.
260.
261.

Cass. 3e civ., 6 févr. 2002, nº 00-17324 : Bull. civ. III, nº 33.
Cass. 3e civ., 29 oct. 2003, nº 02-14072.
Cass. 3e civ., 13 juill. 1999, nº 98-11462.
Cass. 3e civ., 17 janv. 2006, nº 04-20414.
Cass. 3e civ., 25 janv. 1994, nº 92-16203 ; Cass. 3e civ., 6 mars 1991, nº 89-18758 : Bull. civ. III,
nº 79 ; Cass. 3e civ., 8 oct. 1997, nº 95-18773.
Cass. 3e civ., 8 mars 1995, nº 93-13742 : Bull. civ. III, nº 75.
L'action demeure possible si les fautes commises ont causé un préjudice personnel au copropriétaire pris individuellement (CA Paris 21 févr. 1997 : RDI 1997, p. 624, obs. P. CAPOULADE.
Comp., écartant l'action d'un copropriétaire ayant voté en faveur du quitus, CA Paris,
23 juin 2004, nº 2002/15179 : Loyers et copr. 2004, comm. 175, obs. G. VIGNERON).
Cass. 3e civ., 21 juin 2000, nº 98-18488.
Cass. 2e civ., 4 juill. 1974, nº 73-11637 : Bull. civ. II, nº 219.
Pour des travaux commandés sans avoir réuni les fonds et alors que la situation de la copropriété était obérée, ce que le syndic n'avait pas révélé au prestataire, Cass. 3e civ., 16 mai 2001,
nº 99-19838 : Bull. civ. III, nº 65 ; D. 2001, p. 2706, NOTE C. ATIAS ; AJDI 2001, p. 712, obs.
P. CAPOULADE.
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