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INTRODUCTION 17

que l'usage et la jouissance des biens indivis, rien n'empêcherait d'envisager une indivision ordinaire attribuant un droit d'usage et un droit de jouissance délimités sur une partie de l'immeuble. La précarité du système, qui
semble un écueil rédhibitoire, n'empêche pas, de manière surprenante, de
telles formes d'indivision de fonctionner à Montréal, avec une conflictualité
très réduite37. De manière plus fondamentale, le statut même de la copropriété en droit français pourrait être interprété comme une indivision sur
l'immeuble, chaque copropriétaire étant alors titulaire d'un droit de jouissance sur ses parties privatives38. Assurément, une telle lecture, assez
contraire au regard concret que peut porter un copropriétaire sur son
lot39, ne se retrouve pas dans la division en volumes, qui assure au contraire
la coexistence de propriétés individuelles.
12. Division en volumes. - « La volumétrie consiste à identifier au-dessus ou en
dessous du sol naturel un ou des volumes qui seront déterminés quant à
leur emplacement par l'intervention d'un géomètre-expert qui établira
des cotes en altimétrie et en planimétrie »40. De nombreuses réalisations
contemporaines ont emprunté la technique de la division en volumes, à
commencer par le quartier de La Défense ou les gares Montparnasse ou
Lille Europe. La pratique notariale a joué un rôle déterminant dans la création de cette technique41, qui est désormais d'un emploi courant. Le développement de cette pratique tient à la raréfaction de l'espace en milieu
urbain et à la nécessité de concilier le domaine public avec l'appropriation
privée. Ainsi, il est possible d'utiliser l'espace disponible en dessous, ou audessus de certaines parcelles du domaine public de l'État ou de collectivités
publiques, par exemple voiries ou voies ferrées42.
La technique utilisée implique de définir le droit de propriété en trois
dimensions, en un volume, au moyen de cotes géométriques. Dans ce cas,
au sein d'un même immeuble, chaque propriétaire dispose d'un droit
exclusif sur un volume identifié43, fondé sur le droit de superficie, sans

37. Sur cette question, v. G. GIDROL-MISTRAL, « Les copropriétés résidentielles dans le Code civil du
Québec : diviser pour mieux régner ? », AJDI 2020, p. 87.
38. W. DROSS, Droit des biens, 4e éd., LGDJ, 2019, nº 221.
39. Y. STRICKLER, Les biens, PUF, 2006, nº 404 c.
40. N. LE RUDULIER, La division en volumes, thèse Nantes, 2010, dactyl., nº 12.
41. A. PÔNE, « Volumes immobiliers et droit de propriété. (Libres et périlleuses réflexions) », Liber
Amicorum Georges Daublon, Defrénois, 2001, p. 229.
42. F. TERRÉ et P. SIMLER, Droit civil. Les biens, 10e éd., Dalloz, 2018, nº 951.
43. La pratique recourt à un état descriptif de division en volumes, sur lequel v. not., G. DAUBLON,
« État descriptif de division et "volumes" : désignation des lots, éléments rédactionnels », Defrénois 2000, p. 561.



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